DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) – „DGNB-Zertifikat“

Die DGNB bietet eine Reihe von Zertifizierungsschemata, die auf verschiedene Projekttypen und Lebenszyklusphasen zugeschnitten sind. Die wichtigsten Kategorien umfassen Schemata für Neubau (verschiedene Nutzungen wie Büros, Bildung, Einzelhandel usw.), Bestandsgebäude/In‑Use, Sanierungsprojekte, Innenräume, Stadtquartiere sowie spezielle Schemata für Rückbau und Baustellen. Jedes Schema hat einen definierten Kriterienkatalog, der auf den Kontext zugeschnitten ist. So umfasst beispielsweise das Schema „Neubau“ (z. B. Büro, Version 2023) über dreißig Kriterien in allen sechs Nachhaltigkeitsthemen, um den gesamten Lebenszyklus von der Planung bis zur Inbetriebnahme abzudecken. Ein „Gebäude in Betrieb“-Schema konzentriert sich dagegen auf die Betriebsergebnisse und nutzt daher einen kleineren Satz fokussierter Kriterien für laufende Effizienz und Management

Die Wahl des Schemas hat direkte Auswirkungen auf die FM‑Leistungen und -Verantwortlichkeiten. Neubau‑Zertifizierungen erfordern eine umfangreiche Planung für Nachhaltigkeit in der Entwurfs- und Bauphase – was sich in einem tiefgehenden Übergabepaket für das FM niederschlägt. Der Facility Manager, der ein DGNB‑zertifiziertes neues Gebäude übernimmt, kann mit sehr detaillierter Dokumentation rechnen: z. B. ein Inbetriebnahmebericht, ein präventiver Wartungsplan, sowie Richtlinien für Abfall, grüne Reinigung etc. Bei Bestands- oder In‑Use‑Zertifizierungen hingegen muss die Zertifizierung durch Nachweis bestimmter Leistungsniveaus und Managementpraktiken im Betrieb erreicht werden. Dafür muss das FM‑Team Nachweise wie Energieverbrauchsdaten, Nutzerzufriedenheitsumfragen und Wartungsprotokolle liefern. Dabei können neue Überwachungsroutinen oder Verbesserungsmaßnahmen erforderlich sein, um die Kriterien zu erfüllen. Insgesamt bedeutet die flexible Schemawelt der DGNB, dass es für jedes Projekt – ob brandneu oder Jahrzehnte alt – einen passenden Nachhaltigkeitsrahmen gibt, wobei sich der FM‑Fokus jeweils entsprechend anpasst.

Das DGNB‑System existiert in mehreren Versionen; die Bestimmung der passenden Version ist ein wichtiger erster Schritt. DGNB‑Versionen entwickeln sich im Laufe der Zeit weiter (um Standards zu erhöhen oder neue Themen einzuführen) und sind spezifisch für Schemata und Regionen. Beispiel: Ein neues Bürogebäude im Jahr 2024 nutzt möglicherweise die Kriterien „Neubau, Version 2023“, während ein Büro, das umfassend saniert wird, die „Sanierung, Version 2022“ anwenden kann. Ein Gebäude, das eine Zertifizierung für seine Betriebsleistung anstrebt, nutzt vielleicht „Gebäude in Betrieb, Version 2020“. Die Wahl der richtigen Systemversion ist entscheidend, da sie den genauen Kriterienkatalog, die Bewertungsgewichtungen und das Dokumentationsformat festlegt.

Aus FM‑Sicht definiert die DGNB‑Version effektiv den „Anforderungskatalog“, den das FM‑Team erfüllen muss. Neuere Versionen können aktualisierte Erwartungen enthalten – beispielsweise legt die DGNB Version 2023 für Neubauten größeren Wert auf Klimaanpassung und Kreislaufwirtschaft als frühere Versionen. Das kann zusätzliche FM‑relevante Nachweise erfordern, z. B. Klimarisikobewertungen oder Materialpässe. Auch die Anzahl der Kriterien variiert je nach Schema/Version, was den Arbeitsaufwand für das FM beeinflusst. Eine vollständige Neubauzertifizierung kann bis zu 37 Kriterien umfassen, während eine In‑Use‑Zertifizierung einen fokussierten Satz von neun Kriterien nutzt. Unabhängig davon ist es eines der ersten Aufgaben, die anwendbare DGNB‑Systemversion festzustellen und ihr offizielles Kriterienhandbuch zu beschaffen. Dieser Kriterienkatalog wird zur Blaupause für das Projektteam und den Facility Manager, um Nachweise zu planen, zu erstellen und im Betrieb zu erhalten.

Die DGNB verwendet ein leistungsbasiertes Bewertungssystem, um zu beurteilen, wie gut ein Projekt jedes Nachhaltigkeitskriterium erfüllt. Für jedes Kriterium erhält ein Projekt einen Punktwert oder Prozentsatz entsprechend den von der DGNB festgelegten Benchmarks. Diese werden zu einem gesamten prozentualen Erfüllungsgrad aggregiert – dem Gesamt‑Performance‑Index – der angibt, wie viele der DGNB‑Anforderungen über alle Themenbereiche erfüllt wurden. DGNBs Auszeichnungslogik basiert jedoch nicht nur auf der Gesamtsumme; sie verhindert außerdem Ungleichgewichte, indem sie Mindestanforderungen pro Themenbereich festlegt. Ein Gebäude kann also kein hohes Zertifizierungsniveau erreichen, indem es in einem Bereich überperformt und einen anderen vernachlässigt. Um eine bestimmte Stufe zu erreichen, müssen sowohl der Gesamtwert als auch die Einzelwerte in jedem Nachhaltigkeitsbereich definierte Schwellen überschreiten.

Zum Beispiel muss ein Projekt für das Platin‑Niveau (die höchste Auszeichnung) typischerweise mehr als etwa 80 % Gesamtleistung und rund 65 % in jedem der einzelnen Qualitätsbereiche erreichen. Gold und Silber haben eigene Schwellen (z. B. könnte Gold ~65 % insgesamt und mindestens 50 % pro Abschnitt verlangen; Silver ~50 % insgesamt und 35 % pro Abschnitt – die genauen Zahlen variieren nach Version). Entscheidend ist das Prinzip der Checks and Balances: ein Mindestboden in jeder Kategorie, um Ausgleich zwischen den Themen sicherzustellen, und eine Gesamtobergrenze, die das Grundniveau der Auszeichnung bestimmt. Für das FM bedeutet diese Bewertungslogik, dass betriebliche Praktiken konsistent in allen Bereichen gut sein müssen – Energieverwaltung allein reicht nicht, wenn beispielsweise die Raumqualität oder die Dokumentationspraxis schwach sind. Das FM‑Team sollte sich bewusst sein, in welchen Bereichen das Projekt bei der Zertifizierung knapp die Schwelle erreicht hat, da hier im Betrieb besondere Aufmerksamkeit erforderlich sein könnte, um nicht unter den Standard zu fallen.

Die DGNB verleiht Zertifikate auf verschiedenen Niveaus – typischerweise Platin, Gold, Silber und in einigen Fällen Bronze – entsprechend den oben beschriebenen Leistungsindizes. Diese Stufen sind Indikatoren dafür, wie umfassend und effektiv Nachhaltigkeitsmaßnahmen umgesetzt wurden.

Die genauen Punkteschwellen und Bezeichnungen können je nach Schema und Version variieren. Die obige Interpretation dient der allgemeinen Orientierung; projektbezogene FM‑Anforderungen sollten stets mit dem anwendbaren DGNB‑Kriterienkatalog abgestimmt werden.

In der Praxis sollte das FM‑Team ein Gebäude auf Gold‑ oder Platin‑Niveau als Verpflichtung zu Betriebsexzellenz behandeln. Der FM‑Umfang umfasst detaillierte Nachhaltigkeitsziele (z. B. Energie-, Wasserkennwerte), die überwacht werden müssen, und die Gebäudenutzer haben höhere Erwartungen (z. B. stets exzellente thermische Behaglichkeit). Es gibt auch einen Reputationsfaktor – ein Platin‑Gebäude wird oft hervorgehoben, sodass Leistungsabfälle sichtbar werden könnten. Ein Silber‑zertifiziertes Gebäude signalisiert eine solide Basis; hier besteht die Aufgabe des FM darin, keinen Rückschritt zuzulassen und gegebenenfalls eine höhere Stufe anzustreben. In allen Fällen stellt die DGNB‑Stufe eine klare betriebliche Benchmark dar, die das FM in seine Ziele und Service Level Agreements integrieren kann.

Die DGNB‑Zertifizierung ist nach themenbezogenen Kategorien (Qualitätsbereichen) organisiert, die alle Aspekte nachhaltiger Gebäude abdecken. In einer typischen DGNB‑Zertifizierung für Neubauten werden die Kriterien in sechs Hauptthemen gruppiert: Umweltqualität, Wirtschaftlichkeit, soziokulturelle und funktionale Qualität, technische Qualität, Prozessqualität und Standortqualität. Jede Kategorie umfasst mehrere spezifische Kriterien mit detaillierten Anforderungen und Messgrößen.

Die Kriterien der Umweltqualität betreffen die Umweltauswirkungen und Ressourcennutzung des Gebäudes über seinen Lebenszyklus. Bewertet werden z. B. Energieeffizienz und CO₂‑Fußabdruck des Gebäudes, Wasserverbrauch und Abwassermanagement, Materialnachhaltigkeit (z. B. Auswirkungen der Rohstoffgewinnung), Emissionen (wie Treibhausgase oder Schadstoffe) und Abfallaufkommen. Kurz gesagt, dieser Bereich stellt sicher, dass das Projekt den Schaden minimiert und den Ressourceneinsatz optimiert.

• Energie- und Zählkonzept: Ein detaillierter Plan zur Überwachung des Energieverbrauchs (Strom, Heizenergie) mit Unterzählern für wichtige Systeme, um sicherzustellen, dass der Energieeinsatz innerhalb der Zielwerte bleibt. Die DGNB verlangt oft den Nachweis solcher Überwachungsmöglichkeiten und eine jährliche Energieanalyse – das FM muss Energieberichte erstellen und Maßnahmen umsetzen, wenn der Verbrauch vom Benchmark abweicht.

• CO₂‑Management und Berichterstattung: Wenn das Projekt CO₂‑Reduktionsziele hat oder klimaneutral betrieben werden soll, muss das FM die Emissionen (direkt und indirekt) verfolgen und ggf. Ökostrom beschaffen oder Emissionsgutschriften kaufen. Nachweise können jährliche CO₂‑Bilanzen und Verbesserungspläne sein.

• Wassereffizienz und Sparstrategie: Dazu gehört das Messen des Wasserverbrauchs (mit Zählern) und das Management von Systemen wie Regenwassernutzung oder Grauwassernutzung, falls vorhanden. Das FM sollte Wasserverbrauchsaufzeichnungen führen und sicherstellen, dass Armaturen und Bewässerung effizient arbeiten.

• Abfall- und Recyclingkonzept: Verfahren zur Abfalltrennung, Recyclingprogramme und Reduzierung des Abfallaufkommens. Die DGNB bewertet oft hohe Recyclingquoten beim Bau und im Betrieb. Das FM liefert Nachweise wie Abfallaudits, Recyclingraten und Verträge mit Entsorgern, die Recycling priorisieren.

Zusammengefasst fordern die DGNB‑Umweltkriterien, dass das FM Energie, Wasser und Abfall als wesentliche Leistungskennwerte behandelt. Beispielsweise kann ein FM-Team ein Gebäudeautomationssystem für kontinuierliches Energiemonitoring implementieren, das es ermöglicht, schnell zu reagieren, wenn der Verbrauch ansteigt (im Einklang mit den DGNB‑Zielen). Es sollten regelmäßige Prüfungen von Versorgungsdaten erfolgen, um sicherzustellen, dass der ökologische Fußabdruck des Gebäudes wie vorgesehen bleibt.

Die wirtschaftliche Qualität in der DGNB betrifft die wirtschaftliche Leistung und den Werterhalt des Gebäudes über den Lebenszyklus. Die Kriterien hier beurteilen u. a. Lebenszykluskosten (LCC) – sie bewerten die langfristigen Kosten des Gebäudes (einschließlich Betrieb, Wartung und eventueller Rückbau) – sowie Aspekte wie Flexibilität/Anpassungsfähigkeit und Risikomanagement im Hinblick auf den Werterhalt. Kurz gesagt, diese Kriterien stellen sicher, dass ein Projekt wirtschaftlich nachhaltig und zukunftssicher ist und Entscheidungen vermeidet, die kurzfristige Einsparungen auf Kosten höherer Betriebskosten oder geringerer Langlebigkeit treffen.

• Lebenszykluskostenanalyse und ‑verfolgung: Während der Zertifizierung wird häufig eine LCC‑Analyse durchgeführt (oft vom Planungsteam), um Entscheidungen zu informieren. Das FM sollte diese Analyse als Fahrplan nutzen und sie fortlaufend mit realen Daten (Wartungskosten, Betriebskosten) aktualisieren, um die wirtschaftliche Leistung zu verifizieren. Dokumentation umfasst aktualisierte LCC‑Berichte und Maßnahmen zur Kostenoptimierung.

• Wartungs‑ und Asset‑Management‑Strategie: Die DGNB belohnt Entwürfe, die sich gut instand halten lassen. Das FM muss ein präventives Wartungsprogramm implementieren, um die Lebensdauer der Anlagen zu verlängern und kostspielige Ausfälle zu vermeiden – im Einklang mit dem Ziel des Werterhalts. Nachweise sind Wartungspläne, Asset‑Register und Zustandsberichte, die zeigen, dass das Gebäude nachhaltig gepflegt wird.

• Langfristige Kapitalplanung (CapEx): Das FM sollte einen Kapitalersatzplan besitzen, der wichtige Systeme (Dach, technische Anlagen usw.) und deren erwartete Erneuerungszeitpunkte mit Kostenschätzungen auflistet. Dieser Plan passt zu den DGNB‑Kriterien, die vorausschauende Planung belohnen, um wirtschaftliche Schocks zu vermeiden. Eine dokumentierte Kapitalverbesserungsplanung ist Teil der DGNB‑Einreichung im Bereich Wirtschaft.

• Überwachung der Betriebskosten: Die wirtschaftlichen Kriterien der DGNB können die Verfolgung der Betriebskosten (Energie, Wasser, Wartung usw.) zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Effizienz umfassen. Das FM sollte diese Kosten erfassen, sie mit Benchmarks vergleichen und bei Bedarf Optimierungen durchführen (z. B. eine Systemoptimierung, wenn die Energiekosten höher als erwartet sind).

• Anpassungsfähigkeit: Wenn DGNB‑Kriterien die Flexibilität betonen (z. B. die Fähigkeit des Gebäudes, neue Nutzungen aufzunehmen), könnte das FM nachweisen, dass solche Anpassungsmaßnahmen (wie modulare Raumkonzepte oder Kapazitätsreserven in Gebäudetechnik) gepflegt und genutzt werden. Beispielsweise könnte das FM einen Plan für Raumkonfigurationen mit minimalen Kosten vorhalten, was die Anpassungsfähigkeit bestätigt.

Durch diese Maßnahmen stellt das FM sicher, dass der Betrieb des Gebäudes wirtschaftlich effizient bleibt und dass der Werterhalt (eines der Ziele der DGNB‑Zertifizierung) erreicht wird. Praktisch kann das FM die DGNB‑Kriterien als Begründung nutzen, um beispielsweise in ein kostspieligeres, aber langlebigeres LED‑Beleuchtungssystem zu investieren – weil es über den Lebenszyklus hinweg Kosten senkt und den DGNB‑Zielen entspricht.

Die Kriterien zur soziokulturellen und funktionalen Qualität untersuchen menschenzentrierte und funktionale Leistungsmerkmale des Gebäudes. Die DGNB bewertet, wie gut das Gebäude Gesundheit, Komfort, Zufriedenheit und Nutzbarkeit für die Nutzer unterstützt. Dazu gehören thermischer Komfort, Raumluftqualität, akustischer Komfort, visuelle Qualität (Tageslicht und Beleuchtungsqualität), Nutzerkontrolle über ihre Umgebung, Barrierefreiheit („Design für alle“), Sicherheitsmerkmale und die allgemeine Funktionalität von Räumen. Dieser Bereich stellt sicher, dass das Gebäude nicht nur nachhaltig im abstrakten Sinne ist, sondern auch angenehm und produktiv für die Menschen.

• Überwachung von Raumklima und Komfort: Das FM muss Parameter wie Temperatur, Luftfeuchtigkeit, CO₂‑Konzentrationen sowie ggf. Beleuchtungs- oder Lärmpegel überwachen, um sicherzustellen, dass diese innerhalb der von der DGNB definierten Komfortbereiche bleiben. Gebäudeautomationssysteme oder IEQ‑Sensoren kommen oft zum Einsatz. Das FM sollte Aufzeichnungen über das Raumklima führen und Abweichungen schnell beheben (z. B. HVAC‑Einstellungen anpassen). DGNB fordert u. U. Nachweise solcher Überwachung oder Inbetriebnahmeberichte, die den Komfort bei der Übergabe belegen.

• Feedback der Nutzer und Beschwerdemanagement: Ein Gebäude kann tolle Designfeatures haben, aber wie fühlen sich die Nutzer? Das FM sollte ein Verfahren zur Bearbeitung von Beschwerden/Feedback implementieren – z. B. ein Helpdesk oder regelmäßige Umfragen. Die DGNB‑Kriterien, insbesondere für In‑Use‑Zertifizierungen, umfassen oft Nutzerzufriedenheitsumfragen als Leistungskennzahl. Das FM führt diese Umfragen durch, analysiert die Ergebnisse und leitet Verbesserungsmaßnahmen ein. Nachweise sind z. B. Umfrageberichte oder Logs über gelöste Beschwerden.

• Gesundheits- und Wellnessprogramme: Wenn die Zertifizierung einen Schwerpunkt auf Gesundheit legt (wie Raumluftqualität oder biophiles Design), sorgt das FM dafür, dass Lüftungsanlagen frische Luft liefern (mit dokumentierten Luftqualitätsmessungen) und dass Reinigungspraktiken eine gesunde Innenumgebung unterstützen (z. B. Verwendung schadstoffarmer Produkte). Beispielsweise könnte die DGNB niedrige VOC-Konzentrationen belohnen – das FM würde den Einsatz VOC-armer Materialien und eine ordnungsgemäße Lüftung sicherstellen.

• Barrierefreiheit und Funktionalität: Das FM ist für die Instandhaltung der Elemente verantwortlich, die das Gebäude barrierefrei und funktional machen – z. B. automatische Türöffner, Aufzüge, induktive Höranlagen oder Brailleschilder. Wenn die DGNB‑Kriterien Barrierefreiheit über bestimmte Installationen erfüllt haben, muss das FM deren Erhalt gewährleisten. Auch die Flächenbewirtschaftung gehört dazu, um Funktionalität zu bewahren (z. B. freie Wege für Sicherheit).

• Gemeinschaft und Annehmlichkeiten: In einigen Fällen kann die soziokulturelle Qualität Annehmlichkeiten und Dienstleistungen umfassen (wie gemeinschaftliche Räume, Fitnessbereiche, Fahrradabstellplätze). Das FM verwaltet diese – es stellt z. B. sicher, dass ein Fahrradstellraum sicher und sauber ist oder dass EV‑Ladestationen funktionieren. Nutzungsdaten dieser Angebote können für Berichte gesammelt werden.

• Sicherheitsübungen und Sicherheitsprotokolle: Sicherheit ist Teil der funktionalen Qualität. Das FM plant und führt Brandschutzübungen durch, wartet Sicherheitssysteme und schult Mitarbeitende. Dokumentation dieser Übungen und Audits kann für DGNB‑Kriterien relevant sein.

Die Kriterien zur technischen Qualität konzentrieren sich auf die technischen Systeme und die bauliche Ausführung des Gebäudes im Hinblick auf Nachhaltigkeit. Die DGNB untersucht, wie gut die technischen Aspekte zur Langlebigkeit, Effizienz und Zuverlässigkeit beitragen. Hierzu gehören die Qualität der Gebäudehülle (Wärmedämmung, Fassadenleistung), Schallschutz, Brandschutzmaßnahmen, Reinigungs- und Wartungsfreundlichkeit der Materialien, die Integration und Inbetriebnahme der Gebäudetechnik sowie die Möglichkeit, Komponenten am Ende ihrer Lebensdauer zurückzugewinnen oder zu recyceln. Kurz: Technische Qualität sorgt dafür, dass das Gebäude zu hohen Standards gebaut wird und wartbar und langlebig bleibt.

• Inbetriebnahme und Systemoptimierung: Ein DGNB‑Kriterium (oft Systematische Inbetriebnahme, PRO2.3) bezieht sich auf die gründliche Inbetriebnahme der technischen Systeme. Aus FM‑Sicht ist es wichtig, an der Inbetriebnahme teilzunehmen, um sicherzustellen, dass HVAC, Elektrosysteme und Gebäudeautomation optimal eingestellt sind und das Personal geschult wird. Das FM bewahrt den Inbetriebnahmebericht als wichtiges Dokument auf und optimiert die Systeme im Betrieb weiter (z. B. saisonale Neueinstellung der Regelungen). DGNB kann den Nachweis verlangen, dass die Inbetriebnahme durchgeführt wurde; das FM stellt sicher, dass diese Unterlagen in der Dokumentation enthalten sind.

• Wartung der Bausubstanz und Systeme: Ein hochwertiges technisches Gebäude kann ohne angemessene Wartung degradieren. Das FM sollte strenge Wartungsregime für die Gebäudehülle (z. B. Dachinspektionen, Fassadenreinigung zur Erhaltung der Reflexion) und für technische Systeme (z. B. regelmäßiger Service der HVAC‑Anlagen) implementieren, um Effizienz und Komfort zu erhalten. Nachweise hierfür sind Wartungsprotokolle, Serviceverträge und Inspektionsberichte, die nachweisen, dass die Systeme ihre Leistung halten.

• Vollständigkeit der Dokumentation: Die DGNB‑Technikkriterien verlangen oft, dass umfassende As‑Built‑Dokumentationen (Pläne, Schemata, technische Datenblätter) bereitgestellt werden. Das FM muss diese Dokumente organisieren und zugänglich halten (oft in digitalen Plattformen). Ein Asset‑Register aller wichtigen Anlagen mit technischen Spezifikationen hilft dem FM bei der Fehlerbehebung und stellt sicher, dass bei Reparaturen oder Ersatz die nachhaltigen Spezifikationen berücksichtigt werden.

• Reinigungs- und Wartungsfreundlichkeit: Interessanterweise kann die DGNB technische Kriterien dafür vergeben, wie leicht Komponenten zu reinigen oder zu warten sind (damit sie dauerhaft ihre Leistung erbringen). Das FM sollte Rückmeldungen geben, wenn ein Designelement die Wartung erschwert, sodass zukünftige Projekte verbessert werden können. Im aktuellen Gebäude sollte das FM geeignete Werkzeuge oder Methoden für schwer zugängliche Wartungsbereiche bereitstellen und dokumentieren.

• Leistungstests: Im Laufe des Lebenszyklus kann das FM periodische Leistungstests durchführen – z. B. Thermografiescans der Hülle zur Kontrolle der Dämmleistung oder Dichtheitstests. Diese können mit den bei der Zertifizierung festgelegten Baselines verglichen werden. Nachweise solcher Tests helfen nachzuweisen, dass die technische Qualität erhalten bleibt.

Zusammengefasst ist die technische Qualität aus FM‑Sicht eine Frage des Erhalts der geplanten Leistung der Bausubstanz und der technischen Anlagen. Ein DGNB‑zertifiziertes Gebäude verfügt in der Regel über hochwertige Funktionen (z. B. eine luftdichte Hülle, fortschrittliche Lüftung) – das FM muss diese in optimalem Zustand halten. Ein praktisches Beispiel: Die DGNB könnte Punkte für die „Rückgewinnbarkeit und Recyclingfähigkeit“ von Komponenten vergeben (TEC1.6). Das FM kann dies unterstützen, indem es sicherstellt, dass bei Austausch die vorgesehenen Recyclingwege eingehalten werden (z. B. Teppichfliesen im Rücknahmeprogramm des Herstellers recyceln).

Die Prozessqualitätskriterien der DGNB bewerten die Qualität der Planungs‑, Bau‑ und Inbetriebnahmeprozesse – also wie gut das Projekt gemanagt und dokumentiert wurde. Dazu gehören Kriterien wie eine umfassende Projektgrundlage, Nachhaltigkeit in der Beschaffung/Ausschreibung, ordnungsgemäße Dokumentation für den Betrieb, Qualitätskontrolle während der Bauausführung, gründliche Inbetriebnahme und die Einbindung der zukünftigen Nutzer bzw. Betreiber. Prozessqualität bezieht sich auf die management‑ und verfahrensbezogenen Aspekte, die zu einem besseren Endgebäude führen.

• Betriebsanforderungen im Entwurf (FM‑gerechte Planung): Die DGNB hat ein spezifisches Kriterium für FM‑gerechte Planung (PRO2.5), das sicherstellt, dass Facility‑Management‑Belange frühzeitig berücksichtigt werden. Dazu gehört, dass eine FM‑Fachkraft die Entwurfsunterlagen prüft, um Wartungs- oder Betriebsprobleme frühzeitig zu erkennen. Das Ziel ist, Gestaltungsentscheidungen zu vermeiden, die den späteren Betrieb erschweren. Das Erreichen dieses Kriteriums bedeutet, dass das FM bereits in der Planungsphase eingebunden war. Nachweise können Besprechungsprotokolle sein, in denen FM‑Feedback in den Entwurf einfloss.

• Dokumentation für nachhaltiges Management: Ein weiterer wichtiger Deliverable ist das FM‑Handbuch oder Betriebsmanual. Die DGNB verlangt, dass alle relevanten Unterlagen an den Betreiber übergeben werden – hierzu gehören As‑Built‑Pläne, technische Spezifikationen, Wartungspläne, Inbetriebnahmeergebnisse, Bedienungsanleitungen usw. Das FM muss sicherstellen, dass es diese Informationen strukturiert erhält. Ein gut organisiertes digitales Dokumentenarchiv (oft Kriterium PRO1.5 Dokumentation für nachhaltiges Management) wird erstellt. Das FM nutzt dies als Autoritätsquelle für den nachhaltigen Betrieb und hält es bei Änderungen aktuell.

• Schulung und Wissenstransfer: Prozessqualität bei DGNB schätzt eine angemessene Schulung des Facility‑Management‑Personals und/oder der Gebäudenutzer. Bei der Übergabe sollte das FM-Team Schulungen mit Installateuren oder Auftragnehmern für jedes Hauptsystem (HVAC, Steuerungen, PV-Anlagen, usw.) erhalten. Nachweise dieser Schulungen (Teilnehmerlisten, Inhalte) sind erforderlich. Kriterien können spezifisch bewerten, ob ein Schulungsprogramm durchgeführt wurde. Laufende Weiterbildung stellt sicher, dass das Gebäude wie vorgesehen betrieben wird.

• Qualitätssicherung und Abnahmeprüfungen: Das FM kann an finalen Begehungen teilnehmen, um die Bauqualität zu prüfen (z. B. ob die Dämmung ordnungsgemäß installiert ist). DGNB‑Prozesskriterien umfassen Qualitätssicherung der Bauausführung (PRO2.2) und Baustellenprozess (PRO2.1), daher sollte das FM wissen, welche Probleme dokumentiert wurden, und sicherstellen, dass sie behoben werden. Beispielsweise könnte bei einer staubarmen Baustelle die anschließende Sauberkeit der Lüftungsanlagen besser sein – das FM sollte dennoch eine gründliche Reinigung vornehmen, bevor das System in Betrieb geht.

• Änderungsmanagement: Während dies hauptsächlich eine operative Angelegenheit ist, gehört der Nachweis eines Prozesses zur Steuerung von Änderungen (wie Renovierungen) zur Prozessqualität. Das FM sollte ein Änderungsprotokoll führen und sicherstellen, dass Änderungen nach einem definierten Verfahren erfolgen (Bewertung der Auswirkungen auf die Nachhaltigkeitskriterien, Aktualisierung der Dokumente usw.). Dies trägt dazu bei, die Integrität der Zertifizierung nach Änderungen zu erhalten.

Insgesamt setzen die Prozessqualitätskriterien der DGNB den Rahmen für einen reibungslosen Übergang von der Bauphase zum Betrieb. Ein DGNB‑zertifiziertes Projekt stellt sicher, dass das FM von Tag eins an über alle erforderlichen Unterlagen und Schulungen verfügt, um das Gebäude effizient und nachhaltig zu betreiben. Das FM muss dieses hohe Organisationsniveau aufrechterhalten und fortlaufend verbessern.

Die Kriterien zur Standortqualität betrachten die Nachhaltigkeit des Projektstandorts und seines Umfelds. Dies umfasst, wie die lokale Umgebung das Gebäude beeinflusst und umgekehrt – Faktoren wie Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Verfügbarkeit von Annehmlichkeiten (Geschäfte, Schulen etc.), Auswirkungen auf die Nachbarschaft, Integration in die Gemeinde und ökologische Standortfaktoren (wie Biodiversität, Hochwasserrisiko oder Sanierung brachliegender Flächen). Obwohl manche Standortfaktoren unveränderlich sind (man kann den Standort nicht verlegen), ermutigt die DGNB Projekte, positive Aspekte zu maximieren (z. B. gute Mobilitätsoptionen) und negative zu mildern (z. B. Lärm mindern, Grünflächen schaffen).

• Mobilitätsmanagement: Wenn das Projekt DGNB‑Punkte für nachhaltige Mobilität erhalten hat (z. B. Fahrradstellplätze, Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder ÖPNV‑Tickets für Beschäftigte), sollte das FM diese Angebote betreiben und pflegen. Das bedeutet z. B., Fahrradabstellräume sicher und zugänglich zu halten, die E‑Ladeinfrastruktur zu betreuen und ggf. Nutzerdaten zu erheben. Das FM kann auch Informationsmaterial (Fahrpläne, Karten) bereitstellen, um die Nutzung zu fördern.

• Standortökologie und Landschaftspflege: Die DGNB kann für Landschaftselemente wie heimische Bepflanzung, Gründächer/-wände oder Habitat‑Schaffung Punkte vergeben. Das FM muss diese Elemente pflegen – z. B. Vegetation bewässern und ohne schädliche Chemikalien pflegen. Es kann erforderlich sein, einen Pflegeplan zur Unterstützung der Biodiversität umzusetzen (z. B. bestimmte Mähzeiten einhalten). Nachweise umfassen Verträge mit Landschaftspflegefirmen, die ökologische Praktiken anwenden.

• Kommunikation mit Gemeinschaft und Stakeholdern: Einige DGNB‑Standortkriterien (und Prozesskriterien wie Nutzerkommunikation, PRO2.4) betreffen die Interaktion mit der lokalen Gemeinschaft. Das Projekt könnte ein Nutzerhandbuch oder Mieterleitfaden bereitstellen, der die Nachhaltigkeitsmerkmale erklärt und Tipps gibt, wie Nutzer unterstützen können. Wenn es ein Informationsboard oder digitales Dashboard gibt, das Nachhaltigkeitsleistung öffentlich anzeigt, muss das FM sicherstellen, dass es aktuell und korrekt ist.

• Risikomanagement für externe Einflüsse: Das FM sollte standortbezogene Risiken wie Überschwemmungen, Hitzeinseln oder Luftverschmutzung managen. Wenn sich das Gebäude in einem hochwassergefährdeten Gebiet befindet, aber mit bestimmten Entwässerungsmaßnahmen Punkte erzielte, muss das FM diese Maßnahmen erhalten (z. B. Pumpen testen). Wenn das Gebäude in einer lauten Umgebung steht, und die DGNB die Schalldämmung bewertet hat, muss das FM die Fassadenintegrität erhalten und gegebenenfalls Innenlärm überwachen.

• Mobilitätsdienste für Nutzer: Einige Gebäude implementieren Mobilitätsdienste (z. B. gemeinsam genutzte Fahrräder oder Car‑Sharing‑Parkplätze), um die Nachhaltigkeit zu steigern. Das FM ist für den Betrieb dieser Dienste verantwortlich – es koordiniert mit den Dienstleistern, reserviert Parkplätze, etc. Dies unterstreicht das fortwährende Engagement für nachhaltige Mobilität.

Zusammengefasst besteht die Rolle des FM darin, das Gebäude im Kontext nachhaltig einzubetten. Viele Standortinitiativen könnten nach der Zertifizierung sonst vernachlässigt werden (eine schöne Grünfläche könnte ohne Pflege verkümmern, Fahrradräume könnten leer bleiben). Das FM stellt sicher, dass sie weiter funktionieren und Mehrwert bieten. Beispielsweise kann ein DGNB‑Kriterium die Bereitstellung von „Mobilitätsinformationen für Nutzer“ belohnen – das FM könnte dies erfüllen, indem es regelmäßig einen digitalen Service aktualisiert, der lokale Verkehrsinfos und Tipps bereitstellt. Auf diese Weise werden die nachhaltigen Standortvorteile für die Nutzer realisiert.

(Hinweis: Die DGNB stellt detaillierte Kriterienkataloge für jedes Schema und jede Version zur Verfügung. Die obigen Beschreibungen spiegeln die allgemeine DGNB‑Systemstruktur wider, aber jedes Kriterium hat spezifische Nachweisanforderungen. FM‑Teams sollten den genauen DGNB‑Kriterientext für projektspezifische Compliance konsultieren.

Die Erlangung eines DGNB‑Zertifikats ist ein strukturierter Prozess mit definierten Rollen und Phasen. Er ist kein einmaliger Test am Ende, sondern ein Parallelprozess, der sich durch Planung und Bau zieht und mit einer offiziellen Drittprüfung endet. Während dieses Prozesses sollten Facility Manager (oder das zukünftige Betriebsteam) eingebunden sein, um sicherzustellen, dass Betriebsaspekte berücksichtigt werden, und um eine reibungslose Übergabe vorzubereiten. Im Folgenden werden die wichtigsten Teilnehmer und Phasen des DGNB‑Zertifizierungsprozesses dargestellt, wobei die FM‑Schnittstellen hervorgehoben werden.

In der DGNB‑Praxis ist ein DGNB‑Auditor unverzichtbar – er ist von der DGNB akkreditiert, um Projekte auf die Zertifizierung vorzubereiten, und seine Beteiligung ist in der Regel erforderlich. Der Auftraggeber engagiert den Auditor und oft auch ein FM‑Team oder einen Immobilienverwalter bereits vor der Übergabe, um Kontinuität sicherzustellen. Unabhängig von den Titeln gilt: Die effektive Zusammenarbeit von Entwurf/Bau und Betrieb (FM) führt schließlich zu einem nachhaltigen Gebäude. Ein kompetentes FM‑Team, das mit dem Auditor und dem Designteam arbeitet, kann verhindern, dass Gebäude „auf dem Papier grün“ sind, aber im Betrieb versagen. Die DGNB fördert eine solche Integration aktiv, indem sie FM‑Planung belohnt und Schulungen verlangt – sie behandelt FM nicht als nachträglichen Gedanken, sondern als integralen Bestandteil des Projekterfolgs.

• Projektregistrierung und Setup: Nach der Entscheidung zur DGNB‑Zertifizierung wird das Projekt offiziell bei der DGNB registriert (in der Regel durch den Auditor oder ESG‑Manager). In dieser Phase werden das Schema und die Systemversion, das Zielniveau und die Verantwortlichkeiten festgelegt. Häufig findet ein Kick-off‑Workshop statt, in dem alle Kriterien geprüft und ein Aktionsplan erstellt wird. FM‑Beteiligung: Wenn ein FM‑Team bereits benannt ist (z. B. die FM‑Abteilung des Auftraggebers oder ein externer Verwalter), sollte es teilnehmen. Ergebnis dieser Phase kann ein DGNB Pre‑Check oder Pre‑Zertifikat sein, mit dem die Erreichbarkeit des Ziels beurteilt wird. Das FM kann daraus eine FM‑Anforderungsmatrix erstellen – eine Liste aller Kriterien und ihrer Nachweise (z. B. „ENERGIE: Messkonzept benötigt – Aktion: FM erstellt bis Q3“).

• Entwurf und Bau (Beweiserstellung): Während der Planung und der Bauphase arbeitet das Team daran, jedes DGNB‑Kriterium zu erfüllen. Dies ist ein iterativer Prozess aus Entscheidungen, Berechnungen und Dokumentation. Der Auditor führt eine oder mehrere Vorabschätzungen durch, um die Erfüllung der Kriterien zu prüfen. Bis zum Ende der Bauzeit wird ein umfassendes Belegeportfolio gesammelt, das alle Kriterien abdeckt. FM‑Beteiligung: Während der Designreviews liefert das FM Inputs für betriebsrelevante Kriterien (z. B. Prüfen der Dokumentation für nachhaltiges Management). Je näher der Bau seiner Fertigstellung kommt, desto stärker sollte das FM in die Inbetriebnahme und Schulungen eingebunden sein. Das FM kann auch bereits Monitoring-Systeme einrichten (Energiezähler, Dashboards).

• Einreichung und Konformitätsprüfung: Nach Abschluss der Bauarbeiten (oder bei Bestandsgebäuden nach Umsetzung der Verbesserungen) stellt der DGNB‑Auditor alle erforderlichen Dokumente zusammen und reicht das Projekt zur Konformitätsprüfung beim DGNB‑Zertifizierungsorgan ein. Die Einreichung erfolgt meist digital; DGNB‑Reviewer prüfen die Dokumente und können Rückfragen stellen. FM‑Beteiligung: In dieser Phase stellt das FM sicher, dass alle betriebsbezogenen Dokumente vollständig sind. Das FM kann an einer Vor-Ort‑Prüfung teilnehmen, bei der es z. B. demonstriert, wie das Energiemonitoring funktioniert.

• Zertifizierung und Übergabe: Nach erfolgreicher Prüfung stellt die DGNB das Zertifikat (oder Pre‑Zertifikat) auf der erreichten Stufe aus. Es gibt ein offizielles Zertifikatsdokument und einen Leistungsscore. In dieser Phase erfolgt der vollständige Übergang in den Betrieb. Wichtig ist, dass jetzt sämtliche Dokumentation an das Facility Management übergeben wird – alles, was für die DGNB gesammelt wurde, plus weitere O&M‑Unterlagen. Oft gibt es eine Übergabesitzung, in der Auditor, Designteam und Auftragnehmer das FM informieren und das „Gebäudehandbuch“ übergeben. FM‑Beteiligung: Das FM nimmt den Schlüssel in Empfang – im wörtlichen wie im übertragenen Sinn. Nach der Verleihung des Zertifikats liegt es am FM, die Leistung zu erhalten oder zu verbessern. Es sollte auditreife Ablagesysteme einrichten, um laufende Nachweise (z. B. Energiekosten, Wartungsprotokolle) aufzubewahren, und alle noch fehlenden Schulungen abschließen.

Dieser Prozess kann viele Monate oder sogar Jahre dauern – typischerweise läuft die DGNB‑Zertifizierung parallel zum Projektplan, sodass bei einem Bau von 18 Monaten auch die Zertifizierung diese 18 Monate dauert und kurz nach dem Bau endet. Es gibt Optionen wie Pre‑Zertifikate, die bereits in der Planungsphase vergeben werden, um die erwartete Leistung anzuerkennen und den Weg zu lenken. Aus FM‑Sicht ist eine frühzeitige Einbindung (z. B. beim Pre‑Zertifikat) vorteilhaft: So gibt es bei der tatsächlichen Übergabe keine Überraschungen bezüglich der betrieblichen Anforderungen.

Eine der wichtigsten Beiträge der DGNB zum Facility Management ist die Betonung umfassender Dokumentation und Beweismanagements. Ein DGNB‑zertifiziertes Gebäude erzeugt eine große Menge an Dokumenten – Pläne, Berechnungen, Produktdaten, Betriebsrichtlinien usw. – die, wenn sie gut organisiert werden, die Grundlage für ein effizientes FM‑Programm bilden. Facility Manager sollten eine Dokumentationsarchitektur etablieren, die diese Flut aufnehmen und im Alltag sowie bei zukünftigen Audits nutzbar machen kann.

• Zentralisiertes Repository: Alle DGNB‑Kriteriennachweise und FM‑Unterlagen sollten in einem zentralen Repository abgelegt werden (heute oft eine digitale Plattform). So kann jeder im FM-Team benötigte Informationen schnell finden. Es verhindert auch Wissensverlust bei Personalwechsel.

• Versionierung: Insbesondere für lebende Dokumente (z. B. Wartungsplan, Energiemanagementplan) sollte Versionierung genutzt werden. Das bei der DGNB eingereichte Dokument ist die Basis; im Betrieb wird es aktualisiert. Alte Versionen sollten archiviert und neue Versionen klar mit Datum gekennzeichnet werden. Die DGNB legt Wert auf „Aktualität der Nachweise“, sodass das FM Dokumente bei Änderungen aktualisieren und die alten Versionen aus Gründen der Nachvollziehbarkeit aufbewahren sollte.

• Nachvollziehbarkeit Kriterium → Nachweis: Es ist hilfreich, eine Matrix zu erstellen, die jedes DGNB‑Kriterium dem Speicherort seines Nachweises im FM‑System zuordnet. So weiß man, wo man nachsehen muss, um z. B. die Nachweise für Raumluftqualität oder Lebenszykluskosten zu finden.

• Zuständigkeiten: Jedem Dokumentenbereich sollte ein Verantwortlicher im FM-Team zugeordnet werden (z. B. der Energiemanager für Energie- und Wasserdaten). Dies stellt sicher, dass die Evidenz auditbereit bleibt.

• Aufbewahrung und Sicherheit: Dokumente sollten über die Lebensdauer des Gebäudes aufbewahrt werden. Das DGNB‑Zertifikat läuft bei Neubauten nicht ab, aber Nachweise sind entscheidend für künftige Rezertifizierungen oder beim Verkauf des Gebäudes. Sensible Dokumente (z. B. mit personenbezogenen Daten) sollten gesichert und der Zugang beschränkt werden.

• Auditvorbereitung: Behandle das Repository so, als könnte ein DGNB‑Auditor jederzeit Einblick nehmen. Halte eine logische Ordnung (z. B. nach DGNB‑Kriterien) und erstelle ein Inhaltsverzeichnis. Einige FM‑Teams erstellen ein „DGNB‑Handbuch“, das erklärt, wo sich jeder Nachweis befindet, und einen Überblick gibt – nützlich für neue Teammitglieder oder Audits.

Durch Einhaltung dieser Grundsätze stellt das FM sicher, dass die Nachhaltigkeitsleistung des Gebäudes jederzeit transparent und überprüfbar ist. Diese Disziplin vereinfacht auch Berichtspflichten – intern, für ESG‑Berichte oder regulatorische Anforderungen.

Die Zuordnung der Dokumente zu den DGNB‑Themen stellt sicher, dass nichts übersehen wird. Beispielsweise belohnt das DGNB‑Kriterium „Nutzerkommunikation (PRO2.4)“ Projekte, die Nutzer über nachhaltigen Gebäudebetrieb informieren. Ein FM‑Team könnte dies erfüllen, indem es ein Mieterleitfaden für Nachhaltigkeit erstellt und nachweislich verteilt.

Schließlich ist es ratsam, dass das FM ein DGNB‑Compliance‑Checklist als Teil seiner Dokumentation führt. Diese enthält alle DGNB‑Kriterien, die erforderlichen Nachweise und den Status (z. B. „Energieüberwachung – monatliche Berichte aus EMIS, letzte am 1. Januar erstellt, in Ordnung“). Diese Checkliste hilft dem FM, selbst zu überprüfen, ob es die Zertifizierungsziele weiterhin erfüllt und kann Grundlage für interne Audits sein.

Die Erlangung eines DGNB‑Zertifikats ist nicht das Ende der Nachhaltigkeitsreise – vielmehr formalisieren Zertifikate eine Reihe von Leistungszusagen, die über den Lebenszyklus des Gebäudes eingehalten (und idealerweise verbessert) werden müssen. Facility‑Management‑Governance spielt eine entscheidende Rolle bei der Aufrechterhaltung der Leistung, der Überprüfung von Ergebnissen und der Anpassung an Veränderungen. Zwei Schlüsselbereiche heben sich hervor: das laufende Leistungsmonitoring (mit Feedbackschleifen für kontinuierliche Verbesserung) und das Änderungsmanagement (um sicherzustellen, dass Um- oder Ausbauarbeiten die Nachhaltigkeit nicht beeinträchtigen).

Beim Eintritt in die Betriebsphase sollte das FM eine Überwachungsroutine etablieren, die sich an den DGNB‑Kriterien und dem Entwurfsziel orientiert. Das bedeutet, die „Papierzielen“ in konkrete Schlüsselkennwerte (KPIs) zu übersetzen und diese in regelmäßigen Intervallen zu verfolgen.

• Betriebsabsicht und Baseline: Das FM sollte die „Betriebsabsicht“ definieren – die Leistungsziele des Entwurfs. Mit den Daten nach der Inbetriebnahme kann es eine Baseline für jeden KPI (Energie, Wasser, Abfall, Komfortkennzahlen usw.) festlegen. Diese Baseline dient als Referenz, um Abweichungen zu beurteilen.

• Kontinuierliche Überwachungssysteme: Systeme wie Gebäudeleittechnik (BMS) mit Analytik oder Energiemanagement-Informationssysteme (EMIS) unterstützen das Monitoring. Das DGNB‑In‑Use‑System enthält einen Plan‑Do‑Check‑Act‑Zyklus für das Management. Das FM kann dies widerspiegeln: (Plan) Zielwerte setzen, (Do) das Gebäude betreiben, (Check) Daten mit Zielen vergleichen und (Act) Abweichungen korrigieren.

• Regelmäßige Leistungsreviews: Ein Intervall (z. B. monatlich, quartalsweise, jährlich) für Leistungsanalysen und Vergleich mit den DGNB‑Zielen und früheren Daten festlegen. Viele DGNB‑Kriterien, insbesondere im In‑Use‑Schema, erwarten kontinuierliche Verbesserung oder zumindest periodische Überprüfung, dass die Leistung gehalten wird. Diese Reviews sollten dokumentiert werden.

• KPI‑Beispiele: Typische KPIs sind Energieverbrauch pro Quadratmeter, Wasserverbrauch pro Nutzer, Recyclingquote, Komfortmetriken (z. B. durchschnittliche CO₂‑Konzentration), Wartungskennzahlen (z. B. Anteil planmäßiger Wartungen) und Nutzerzufriedenheit. Diese sollten den von der DGNB gemessenen Kriterien entsprechen.

• Korrektur- und Präventivmaßnahmen (CAPA): Bei Abweichungen sollten Ursachen analysiert und Korrekturen durchgeführt werden (z. B. Nachregulierung der Regelung bei erhöhtem Energieverbrauch). Präventive Maßnahmen könnten planmäßige Anpassungen (wie saisonale HVAC‑Programmierungen) umfassen. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass kleine Probleme nicht zu größeren Leistungsverschlechterungen führen.

• Transparenz und Einbindung: Ergebnisse mit Stakeholdern teilen. Wenn das Gebäude ein Investmentobjekt ist, schätzen Eigentümer KPI‑Dashboards. Mitarbeiter oder Mieter können durch ein Lobbydisplay oder Newsletter eingebunden werden. Die DGNB fördert diese Transparenz, da sie zur nachhaltigen Kultur beiträgt.

Ein robustes Beispiel ist die jährliche Datenübermittlung und dreijährige Vollprüfung im DGNB‑In‑Use‑Zertifizierungssystem. Auch wenn kein formales In‑Use‑Zertifikat vorliegt, kann das FM eine ähnliche Routine übernehmen. Das Performance Monitoring ist auch Grundlage für kontinuierliche Verbesserung. Technologische Upgrades (z. B. kostengünstigere Solaranlagen oder Batteriespeicher) können Chancen bieten. In manchen Fällen könnten außergewöhnliche Leistungsverbesserungen sogar besondere Anerkennung finden (die DGNB hat eine Auszeichnung „Climate Positive“ für den Nachweis klimaneutraler Gebäude). Das FM‑Governance sollte daher nicht nur überwachen, sondern auch Verbesserungsmöglichkeiten identifizieren.

Gebäude verändern sich – Mieter wechseln, neue Technologien entstehen, Anforderungen entwickeln sich. Das Management von Änderungen in einem DGNB‑zertifizierten Gebäude erfordert sorgfältige Kontrolle, um sicherzustellen, dass die Nachhaltigkeitsleistung nicht beeinträchtigt wird und die Dokumentation aktuell bleibt.

• Verfahren zur Änderungskontrolle: Das FM sollte ein formelles Verfahren für die Bewertung und Genehmigung von Änderungen haben. Wenn z. B. ein Mieter einen Umbau plant, muss das FM die Auswirkungen auf Energie, Raumklima usw. bewerten. Idealerweise enthalten Leitfäden für Mieter (in Mehrmietobjekten) Nachhaltigkeits- und DGNB‑Überlegungen.

• Aktualisierung der Dokumentation: Bei Änderungen – ob kleiner Retrofit oder große Sanierung – müssen die entsprechenden DGNB‑Dokumente aktualisiert werden. Wenn beispielsweise effiziente Beleuchtung Teil des Kriteriums war und die Hälfte der Leuchten ersetzt wird, sollten die neuen Spezifikationen erfasst werden. DGNB verlangt „Aktualität der Nachweise“– Nachweise sollten den aktuellen Zustand reflektieren. Nach einer Änderung sollten betroffene Kriterien erneut geprüft werden.

• Leistung während des Umbaus erhalten: Bei einer Sanierung oder einem Upgrade sollte sichergestellt werden, dass vorübergehende Arbeiten die Leistung nicht stark beeinträchtigen. Beispielsweise können Renovierungen off hours terminiert oder zusätzliche Belüftung eingesetzt werden, um die Raumluftqualität zu schützen.

• Ausrichtung an Lebenszykluszielen: Lebenszyklusdenken nutzen, um Retrofit‑Entscheidungen zu treffen. Statt auf den Ausfall zu warten, nachhaltige Upgrades planen, die den Wert erhöhen. DGNB‑Updates verfolgen; neue Kriterien (z. B. Fokus auf Klimaanpassung) können Gelegenheit zur Rezertifizierung bieten.

• Rezertifizierung und kontinuierliche Compliance: Insbesondere für Gebäude im Betrieb oder Portfolios bietet die DGNB Rezertifizierung an. Das FM sollte entscheiden, ob regelmäßige Rezertifizierungen angestrebt werden. Rezertifizierung erfordert aktualisierte Nachweise für alle Kriterien alle paar Jahre. Auch ohne formelle Rezertifizierung sollten interne Audits durchgeführt werden.

• Wissensmanagement: Personalwechsel oder neue Dienstleister können die Nachhaltigkeitsleistung beeinträchtigen. Bei neuem FM‑Personal oder bei Vertragsvergaben sollten die DGNB‑Anforderungen Teil des Onboardings und der Vertragsunterlagen sein. Neue Dienstleister sollten in das Nachhaltigkeitsprogramm eingeführt werden (z. B. Reinigungsfirmen müssen ökologische Produkte nutzen).

Behandeln Sie die DGNB‑Zertifizierung als lebendiges Attribut des Gebäudes. Jede Änderung ist entweder ein Risiko (wenn sie unkontrolliert ist) oder eine Chance (wenn sie genutzt wird). Ein gut gesteuertes FM‑Programm sorgt dafür, dass das Gebäude seinen DGNB‑Status nicht nur hält, sondern weiter verbessert.

Nachhaltigkeit im Facility Management betrifft nicht nur die Hardware und Systeme des Gebäudes; sie erstreckt sich auch auf Dienstleistungen und Verbrauchsmaterialien, die im Betrieb verwendet werden. Die DGNB spricht diese über Kriterien für grüne Beschaffung, Reinigung und andere Betriebsrichtlinien an. Daher sollten FM‑Abteilungen Nachhaltigkeitsanforderungen in ihre Beschaffungsprozesse und das Lieferantenmanagement integrieren.

• Nachhaltigkeitskriterien in Dienstleistungsverträgen: Bei Ausschreibungen für FM‑Dienstleistungen (Reinigung, Landschaftspflege, Wartung, Sicherheit etc.) spezifische Nachhaltigkeitsanforderungen einbauen. Z. B. kann ein Reinigungsvertrag die Verwendung umweltfreundlicher Reinigungsmittel und Dosierungssysteme vorsehen. Wartungsverträge können energieeffiziente Praktiken verlangen (z. B. Ausschalten nicht benötigter Beleuchtung). Die DGNB gibt Beispiele wie die Forderung nach Reinigungsmitteln mit bestimmten Öko‑Labels und lokalen Dienstleistern.

• Lieferantenqualifizierung: Ein Fragebogen oder Kriterienkatalog zur Bewertung potenzieller Lieferanten bezüglich ihrer Nachhaltigkeitspraktiken (z. B. interne Umweltpolitik, ISO 14001). Lieferanten mit nachhaltiger Haltung bevorzugen.

• Nachhaltige Einkaufspolitik: Eine Richtlinie entwickeln, die den Einkauf von Verbrauchsmaterialien (Büromaterial, Leuchtmittel, Farbe etc.) und Geräten regelt. Z. B. sollten alle neuen technischen Anlagen hohe Effizienzstandards erfüllen, Holzprodukte FSC‑zertifiziert sein, Büropapier recyceltes Material enthalten. Energiesparende oder wassersparende Geräte wählen.

• Effiziente Geräte: Beim Austausch oder bei Neuanschaffungen energie‑ und wassereffiziente Modelle wählen. Eine Beschaffungsliste mit Bezug auf die DGNB‑Kriterien nutzen.

• Abfallmanagement‑ und Recyclingverträge: Mit Entsorgern arbeiten, die Recyclingquoten verbessern können. Verträge sollten die separate Sammlung von Wertstoffen und regelmäßige Berichte über Abfallfraktionen vorsehen. DGNB‑Kriterien belohnen hohe Recyclingraten und transparente Entsorgungswege.

• Service Level Agreements mit Nachhaltigkeits‑KPIs: In wichtigen Verträgen KPIs mit Nachhaltigkeitsbezug aufnehmen, z. B. „90 % der Reinigungsmittel erfüllen EU‑Ecolabel“ oder „Fehlerbehebung bei energieintensiven Anlagen innerhalb von 24 h“. Dies stärkt die Verantwortung der Dienstleister.

• Lokale und verantwortliche Beschaffung: Nachhaltigkeit und DGNB betonen die Unterstützung lokaler Wirtschaft und die Reduzierung von Transportemissionen. Daher lokale Dienstleister und Produkte bevorzugen. DGNB‑Kriterien für Beschaffung und Betrieb legen Richtlinien für lokale Lieferanten nahe.

• Dokumentation und Berichterstattung der Lieferanten: Regelmäßige Nachhaltigkeitsberichte von Auftragnehmern verlangen (z. B. Wasserverbrauch der Landschaftspflege, verwendete Chemikalien). Solche Berichte halten Nachhaltigkeit im Bewusstsein der Dienstleister und liefern Daten für das eigene DGNB‑Monitoring.

Die Integration dieser Anforderungen sorgt dafür, dass die nachhaltige Performance des Gebäudes hoch bleibt und sich ein Markt für grüne Dienstleister entwickelt. Die Anforderungen sollten klar und messbar formuliert sein. Außerdem sollten Kostenbewertungen den langfristigen Wert berücksichtigen; grüne Dienstleistungen können sich auszahlen, indem sie Zertifizierungen erhalten und Ressourcenkosten senken.

Ein entscheidender Moment ist der Übergang vom Bau/Inbetriebnahme‑Team zum Betreiber/FM‑Team. Wenn dieser nicht ordentlich erfolgt, kann es zu einer Leistungslücke kommen. Die DGNB legt daher Wert auf gute Inbetriebnahme und Schulung.

• Übergabeabnahmekriterien: Das FM sollte klare Kriterien für die Übergabe festlegen. Beispielsweise muss nachgewiesen werden, dass alle Systeme in Betrieb genommen wurden und innerhalb der Entwurfsparameter funktionieren. Eine vollständige O&M‑Dokumentation sollte Bedingung für die Abnahme sein. Ein Übergabecheckliste hilft, fehlende Unterlagen zu identifizieren.

• Schulung des FM‑Personals: Schulungen sind nicht optional. Inbetriebnahmepläne sollten Schulungen für jedes Hauptsystem enthalten. Diese sollten sowohl Betrieb als auch effiziente Wartung abdecken. Nachweise für Schulungen (z. B. Teilnehmerlisten) dienen als Beleg. Neue Mitarbeiter sollten später ebenfalls geschult werden.

• Dokumentation des Betriebskonzepts: Nach der Inbetriebnahme sollte ein Betriebskonzept erstellt werden. Es fasst zusammen, wie das Gebäude nachhaltig betrieben wird: Zeitpläne, saisonale Anpassungen, Verantwortlichkeiten und Schnittstellen zu den Nutzern. Obwohl die DGNB kein einzelnes Dokument verlangt, hilft ein solches Konzept bei der Organisation.

• Soft Landing und Post‑Occupancy‑Tuning: Ein „Soft Landing“ – die Einbeziehung des Planungs/Inbetriebnahme‑Teams über die ersten Monate des Betriebs – ist ratsam. Hier werden Regelungen feinjustiert und Probleme gelöst. Änderungen und ihre Gründe sollten dokumentiert werden.

• Nutzerkommunikation beim Übergang: Nutzer über Gebäudefunktionen und Verhaltensrichtlinien informieren. Wenn z. B. Fenster nicht geöffnet werden sollen, um die Lüftungsbalance zu erhalten, muss dies kommuniziert werden. Informationssysteme (Displays, Leitfäden) sollten zum Start bereitstehen.

• Tests der Notfallsysteme: Vor dem Betriebsbeginn Notfall‑ und Backup‑Systeme unter realen Bedingungen testen. Sicherstellen, dass nachhaltige Systeme keine Sicherheitsrisiken verursachen (z. B. automatische Umschaltung von Regenwasser- auf Trinkwasserversorgung bei Stromausfall der Pumpen). Auch wenn die DGNB dies nicht direkt prüft, trägt es zur ganzheitlichen Nachhaltigkeit bei.

Durch klare Anforderungen und deren Einhaltung sorgt das FM dafür, dass das Gebäude vom ersten Tag an nachhaltig und effektiv läuft. Das FM tritt als aktiver Garant auf, anstatt nur passiv ein Gebäude zu übernehmen.

Abschließend ist es nützlich, die obigen Punkte in einer FM‑Checkliste zusammenzufassen, um den Überblick über ein DGNB‑zertifiziertes Gebäude zu behalten.

• DGNB‑Schema/Version festlegen: Haben wir das korrekte Schema und die Systemversion identifiziert? Liegt das DGNB‑Kriterienhandbuch vor?

• Beweismatrix und Dokumentenkontrolle: Existiert eine Matrix aller DGNB‑Kriterien mit zugehörigen Nachweisen? Ist das digitale Repository eingerichtet? Sind alle kritischen Dokumente (Inbetriebnahmebericht, O&M‑Handbücher, LCC‑Analyse) beim FM?

• Inbetriebnahme und Übergabebereitschaft: Wurden alle Systeme in Betrieb genommen und ist das FM‑Personal geschult? Gibt es einen präventiven Wartungsplan? Sind offene Restarbeiten terminiert?

• Monitoring und KPI‑Governance: Sind Monitoring‑Tools eingerichtet und KPI‑Ziele definiert? Gibt es einen Kalender für regelmäßige Reviews? Ist externe Berichterstattung geplant?

• Änderungsmanagement: Gibt es Verfahren zur Steuerung von Änderungen ohne Verlust der Nachhaltigkeitsleistung? Werden Dokumente aktualisiert?

• Einbindung der Nutzer und Feedback: Werden Nutzer in nachhaltige Betriebspraktiken einbezogen? Gibt es Feedbackkanäle und werden Beschwerden aktiv adressiert?

• Serviceverträge und Beschaffung: Entsprechen Dienstleister unseren Nachhaltigkeitskriterien? Werden neue Beschaffungen anhand der DGNB‑Checkliste geprüft?

Die Organisation kann diese Checkliste anpassen, aber das oben Genannte bietet einen umfassenden Ausgangspunkt. Durch regelmäßiges Durchgehen – z. B. vierteljährlich für einige Punkte, jährlich für ein vollständiges Audit – kann das FM sicherstellen, dass das Gebäude auf seinem nachhaltigen Pfad bleibt und bereit für jede Prüfung ist.