LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

LEED-Zertifizierungen werden erlangt, indem alle vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt und darüber hinaus genügend optionale Credits umgesetzt werden, um die nötige Punkteanzahl für ein bestimmtes Zertifizierungsniveau zu erreichen. Jeder Credit bringt eine definierte Punktzahl, und die Summe ergibt den Gesamtscore des Projekts. Je nach erreichten Punkten wird eines der vier Zertifizierungslevel verliehen: Certified, Silver, Gold oder Platinum.

Ein Gebäude mit 60–79 Punkten erreicht LEED Gold, während ab 80 Punkten LEED Platinum verliehen wird. Die Erfüllung aller Prerequisites ist dabei Grundvoraussetzung, erst danach tragen optionale Credits zur Punktzahl bei.

Maximal sind je nach Systemversion 100 Basis-Punkte plus Bonuspunkte für Innovation und regionale Prioritäten erreichbar. Die genaue Punktegewichtung variiert leicht zwischen Neubau (BD+C) und Betrieb (O+M), bleibt aber dem gleichen Prinzip treu.

LEED bietet unterschiedliche Bewertungssysteme für verschiedene Projektarten. In der FM-Praxis ist der am direktesten auf den Gebäudebetrieb ausgerichtete Pfad in der Regel LEED Building Operations and Maintenance (O+M) – dieses System bewertet die Leistungsfähigkeit im laufenden Betrieb und die implementierten Betriebsrichtlinien. Andere LEED-Systeme, etwa für Planung und Bau (BD+C) oder Innenausbau (ID+C), enthalten zwar ebenfalls Nachhaltigkeitskriterien, doch deren FM-Relevanz zeigt sich meist erst, wenn die geplanten Maßnahmen in den Betrieb übergehen. LEED O+M hingegen knüpft unmittelbar an die FM-Organisation an: Hier müssen z.B. echte Verbrauchsdaten, Wartungspraktiken und betriebliche Programme nachgewiesen werden. (Zu weiteren LEED-Systemvarianten zählen u.a. Core & Shell für Teilausbau sowie Neighborhood Development für Quartiere – im FM spielen sie eine untergeordnete Rolle, solange keine betrieblichen Verpflichtungen daraus erwachsen.)

• Registrierung des Projekts: Das Gebäude bzw. Projekt wird beim USGBC/GBCI angemeldet (inkl. Auswahl des passenden LEED-Systems und Abgrenzung des Projektumfangs). Eine klare Definition des betrachteten Objekts und seiner Nutzungsgrenzen ist hier essenziell.

• Antragstellung und Dokumentation: Alle erforderlichen Nachweise und Unterlagen für Prerequisites und ausgewählte Credits werden gesammelt, aufbereitet und über die Online-Plattform (LEED Online) eingereicht. Gleichzeitig sind die Prüfgebühren zu entrichten. In dieser Phase stellt das FM-Team sicher, dass Prozesse implementiert und gemessen wurden, um die Kriterien zu erfüllen.

• Fachliche Prüfung (Review) durch GBCI: Die Green Business Certification Inc. prüft die Einreichungen technisch. Es können Rückfragen oder Clarifications auftreten, die vom Projektteam beantwortet und ggf. mit zusätzlichen Belegen untermauert werden müssen. Dieser Schritt stellt die unabhängige Verifizierung dar.

• Zertifizierungsentscheid und Bekanntgabe: Nach erfolgreichem Review erteilt GBCI das Zertifikat auf dem erreichten Level. Das Ergebnis wird im LEED-Projektverzeichnis veröffentlicht. Anschließend können die Zertifizierung und das erreichte Nachhaltigkeitsniveau für Marketing, Reporting (z.B. ESG-Berichte) und interne Erfolgskontrolle genutzt werden.

In der Praxis beginnt der Zertifizierungsprozess oft schon parallel zur Planung eines Projekts bzw. früh im Gebäudebetrieb, damit das FM rechtzeitig alle Anforderungen einplanen kann. Bei Bestandszertifizierungen (O+M) schließt sich an die Erstzertifizierung meist ein Regelzyklus an: LEED O+M Zertifikate haben z.B. eine Gültigkeit von bis zu 5 Jahren, sodass im Turnus eine Rezertifizierung durchlaufen wird, sofern man das Zertifikat aufrechterhalten will.

Diese Zuordnung verdeutlicht, dass Facility Manager während der Zertifizierung als Koordinator und Qualitätssicherer fungieren: Beginnend bei der Datensammlung und Dokumentation, über das Beantworten kritischer Fragen der Auditoren, bis hin zur Aufrechterhaltung des erreichten Standards im Alltag.

(Die folgenden Unterkategorien entsprechen der üblichen LEED-Kategoriengliederung, wie sie in gewerblichen LEED-Systemen (inkl. v4.1) genutzt wird. Jede Kategorie deckt einen thematischen Schwerpunkt nachhaltigen Gebäudebetriebs ab.)

• FM-Schwerpunkt: Bereits früh sicherstellen, dass betriebliche Aspekte in Planung und Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen einbezogen werden (z.B. Strategie für Messungen, Steuerungsziele, Wartungsfreundlichkeit). Ein integrativer Ansatz bindet das FM-Team in Entscheidungen ein, um Betriebsziele (wie effiziente Betriebsführung, Nutzerkomfort) von Anfang an mitzudenken.

• Typische FM-Dokumentation: Betriebs-Absichtserklärung (Operational Intent) für Nachhaltigkeit, Konzept für Messung & Verifizierung von Verbräuchen, klare Verantwortlichkeiten für Datenerfassung und -auswertung im Betrieb.

• FM-Schwerpunkt: Maßnahmen und Angebote, die das Pendelverhalten und die Erreichbarkeit des Standorts beeinflussen (z.B. Förderung umweltfreundlicher Anreisen). Hier geht es um Aspekte wie ÖPNV-Anbindung, Fahrradstellplätze, E-Ladestationen, Fahrgemeinschaften und ähnliches aus Betriebssicht.

• Typische FM-Dokumentation: Informationsmaterial zum Mobilitätsangebot am Standort (für Mieter/Nutzer), Mieterrundschreiben oder Aushänge zur Förderung nachhaltiger Verkehrsmittel, Koordination von Services wie Shuttle-Bussen oder Fahrradservice im Gebäudebetrieb.

• FM-Schwerpunkt: Bewirtschaftung des Grundstücks und Außenbereichs unter ökologischen Gesichtspunkten, inklusive Regenwassermanagement, Schutz der lokalen Biodiversität, Reduktion städtischer Wärmeinseln und umweltverträgliche Außenpflege. Das FM verantwortet hier umweltschonende Praktiken rund ums Gebäude.

• Typische FM-Dokumentation: Betriebsanweisungen für die Außenanlagenpflege (z.B. Verzicht auf umweltschädliche Pestizide), Bewässerungs- und Landschaftspflegekonzept (wassersparende Bewässerung, Auswahl standortgerechter Bepflanzung), Richtlinien für Winterdienst (Schnee/Eis-Entfernung mit minimalem Chemikalieneinsatz), Beleuchtungskonzept zur Minimierung von Lichtverschmutzung.

• FM-Schwerpunkt: Laufendes Monitoring und Optimierung des Wasserverbrauchs im Gebäude (Sanitärarmaturen, Kühlwasser, Gartenbewässerung etc.). Dazu gehören Leckageprävention, effiziente Technik und Verbrauchscontrolling.

• Typische FM-Dokumentation: Wasserzähler-Konzept (Übersicht aller Haupt- und Untermessungen sowie Ableseroutinen), festgelegter Ablauf bei Leckage-Verdacht (Meldewege, Reaktionszeiten), regelmäßige Auswertungen des Wasserverbrauchs und Berichte mit Kennzahlen (z.B. Wasserverbrauch pro Nutzer oder m²).

• FM-Schwerpunkt: Energiemanagement, technische Betriebsführung und kontinuierliche Optimierung der Anlageneffizienz. Dazu zählen Energieverbrauchs-Überwachung, (Re-)Commissioning der gebäudetechnischen Anlagen, verantwortungsvoller Umgang mit Kältemitteln und qualitativ hochwertige Instandhaltung zur Sicherung der Performance.

• Typische FM-Dokumentation: Energie-KPI-Berichte (z.B. monatlicher Energieverbrauch pro Fläche, Lastganganalysen), Wartungspläne abgestimmt auf Effizienz (regelmäßige Inspektionen von HVAC-Systemen, Reinigung von Wärmetauschern etc.), Protokolle von Optimierungsmaßnahmen oder Nachkommissionierungen, Nachweis der Einhaltung von Kältemittel-Management-Regeln (Leckagekontrollen, Austauschpläne für ozonschädigende Kältemittel).

• FM-Schwerpunkt: Nachhaltige Beschaffung und Abfallmanagement im Gebäudebetrieb. Hierunter fallen umweltfreundliche Einkaufspolitiken (für Reinigungsmittel, Büromaterial, Ersatzteile etc.), Strategien zur Abfallvermeidung und -trennung, sowie Grundsätze für den Lebenszyklus von Ausstattung und Materialien (Wiederverwendung, Recycling von Ausbauten).

• Typische FM-Dokumentation: Nachhaltige Beschaffungsrichtlinie (mit Kriterien für Produkte, z.B. Recyclingpapier, FSC-Holz, emissionsarme Materialien), Betriebs-SOP für Abfalltrennung und -entsorgung (inkl. Nachverfolgung der Abfallmengen und Recyclingquoten), Protokolle zur Entsorgung von Ausbaumaterial bei Mieterwechseln oder Renovierungen (Nachweis ordnungsgemäßer Entsorgung und Wiederverwertung).

• FM-Schwerpunkt: Sicherstellung einer gesunden und komfortablen Innenraumumgebung. Dies umfasst das Management der Raumluftqualität (Frischluftversorgung, Filterwartung, Schadstoffkontrolle), die Überwachung von Komfortparametern (Temperatur, Luftfeuchte, Akustik, Licht) sowie den Einsatz gesundheitlich unbedenklicher Reinigungsprodukte. Auch die Behandlung von Nutzerbeschwerden und transparente Kommunikation über die Innenraumqualität gehören dazu.

• Typische FM-Dokumentation: IAQ-Managementplan (Plan für Innenraumluftqualität – z.B. regelmäßige Luftqualitätsmessungen, Lüftungsraten-Kontrolle, Protokolle für Baustellen im Bestand zur Staubminimierung), Prozess für Umgang mit Komfortmeldungen der Nutzer (Erfassung von Beschwerden zu Klima/Luft/Lärm und Reaktionszeiten), Reinigungs- und Hygienepläne mit beschränktem Einsatz von aggressiven Chemikalien (Green Cleaning Policy), Schulungsunterlagen oder Hinweise für Nutzer über gesundheitsrelevante Maßnahmen im Gebäude.

• FM-Schwerpunkt: Umsetzung von innovativen Betriebsmaßnahmen oder Pilotkrediten, die über den Standard hinausgehen. Hier können FM-Teams durch besondere Programme oder überdurchschnittliche Performance zusätzliche Anerkennung erlangen – etwa neuartige Nutzerbeteiligungsprogramme, außergewöhnliche Effizienzwerte oder Pilotprojekte zu Nachhaltigkeit.

• Typische FM-Dokumentation: Projektbeschreibung der innovativen Maßnahme (Programmdokument oder Charter für das Innovationsprojekt), definierte Messmethodik zur Erfolgskontrolle der Maßnahme, Bericht über erzielte Ergebnisse und Übertragbarkeit (um den Innovationscharakter und Mehrwert zu belegen).

• FM-Schwerpunkt: Berücksichtigung regional bedeutsamer Umweltthemen durch gezielte Auswahl von Credits, die in der jeweiligen Region als vordringlich gelten (LEED vergibt hierfür Bonuspunkte). Für ein Projekt in Deutschland könnten dies z.B. Credits zu energiebedingten CO₂-Emissionen oder Regenwassernutzung sein, falls diese regional höher gewichtet werden.

• Typische FM-Dokumentation: kurze Standortanalyse, welche Umwelt- oder Klimarisiken regional besonders relevant sind (z.B. Wasserknappheit, bestimmte Emissionsziele) und Begründung der Credit-Auswahl vor diesem Hintergrund, Dokumentation der erreichten Bonuspunkte und der lokal erbrachten Leistung.

Um LEED-Anforderungen zu erfüllen, sollte das FM ein Nachweisregister führen – eine strukturierte Sammlung aller relevanten Dokumente und Evidenzen, die jederzeit auditbereit sind.

Ein solches Register stellt sicher, dass zu jedem LEED-Kriterium jederzeit ein gültiger Beleg vorliegt – sei es für interne Audits oder die formale Zertifizierungskontrolle. Wichtig ist die konsistente Ablage (idealerweise digital, z.B. im CAFM-System) und Pflege des Registers, damit Dokumente aktuell bleiben.

Im LEED O+M-System ist die Einhaltung der Kriterien oft an definierte Leistungszeiträume (Performance Periods) gebunden. Das bedeutet, bestimmte Nachweise müssen über einen fortlaufenden Zeitraum (z.B. 12 Monate Energieverbrauch, 3 Monate Abfalldaten, etc.) geführt werden. Für das FM bedeutet dies, dass der Zertifizierungszyklus einem festen Zeitplan folgt: Es wird ein Start- und Enddatum für jeden Kriterien-Messzeitraum festgelegt, innerhalb dessen die Leistungen gemessen und alle relevanten Policies aktiv sein müssen.

Praktisch sollte das FM diesen Nachweiszeitraum wie ein Projektreporting-Fenster behandeln – mit einem eigenen Kalender für Datenerfassung, regelmäßigen Reviews während der Laufzeit und einer abschließenden Aufbereitung der Dokumente. Alle beteiligten Dienstleister müssen wissen, wann z.B. ein Waste Audit oder ein IEQ-Test innerhalb des Performance-Perioden-Fensters fällig ist. Durch diese straffe Taktung wird gewährleistet, dass zur Zertifizierung konsistente Daten vorliegen und kein Kriterium durch Lücken im Nachweis gefährdet wird.

(Beispiel: Wenn der Leistungszeitraum für Energie Januar–Dezember 2025 definiert ist, sollte das FM in dieser Phase monatlich den Energieverbrauch erfassen, Abweichungen analysieren und Korrekturmaßnahmen dokumentieren, sodass nach Dezember ein vollständiger Datensatz und Bericht vorliegt, der dann ins LEED-Review geht.)

Für eine effektive Steuerung sollte das FM-Team eine Reihe von Kern-Kennzahlen (KPIs) überwachen, die direkt mit den LEED-Anforderungen verknüpft sind. Diese KPIs dienen sowohl der internen Kontrolle im laufenden Betrieb als auch der Vorbereitung der LEED-Dokumentation.

Diese Kennzahlen sind eng mit den LEED-Vorgaben verzahnt: Sie geben dem FM Hinweise, ob man „auf Kurs“ ist, um die Credit-Anforderungen zu erfüllen. Zudem lassen sich aus solchen KPI-Trends frühzeitig Gegenmaßnahmen ableiten – z.B. wenn die Wassernutzung steigt (Leckage-Suche intensivieren) oder die Komfortbeschwerden zunehmen (Klimaanlageneinstellungen prüfen). Eine konsolidierte KPI-Berichterstattung – etwa als monatliches Dashboard – erleichtert auch die Kommunikation mit Auftraggebern über den Nachhaltigkeitsstatus.

Um LEED-Anforderungen im Alltag umzusetzen, müssen klare Verantwortlichkeiten innerhalb der FM-Organisation festgelegt werden. Typischerweise lassen sich Rollen gemäß einem RACI-Schema (Responsible, Accountable, Consulted, Informed) zuordnen.

In der täglichen Praxis müssen diese Rollen Hand in Hand arbeiten. Beispielsweise liefert das technische FM Daten an die FM-Leitung für Reports, oder die Reinigungsdienstleitung schult ihr Personal gemäß der Green Cleaning Policy. Klare Zuständigkeiten verhindern, dass Nachweispflichten übersehen werden, und erleichtern die Vorbereitung auf Audits (jeder weiß, „wer liefert was“ für die Zertifizierung).

• Service Level und KPIs: Die Verträge mit internen Teams oder externen FM-Dienstleistern sollten spezifische Anforderungen aus LEED enthalten. Zum Beispiel könnten Leistungskennzahlen wie Energieverbrauchsreduktion oder Recyclingquoten als Zielwerte festgeschrieben werden. Ebenso sollte definiert sein, welche Berichte oder Datenlieferungen (z.B. monatliche Verbrauchsstatistiken) der Dienstleister beizustellen hat.

• Nachweispflichten und Audit-Rechte: Es sollte vertraglich festgelegt sein, dass der FM-Dienstleister alle zur LEED-Zertifizierung nötigen Dokumente und Nachweise führt und bei Bedarf dem Auftraggeber zur Verfügung stellt. Auch Auditrechte des Auftraggebers (oder eines LEED-Coach/Auditors) sind zu vereinbaren, um stichprobenartig prüfen zu können, ob z.B. die Abfalltrennung gemäß Vorgabe erfolgt.

• Datenmanagement und Schnittstellen: Da viele LEED-Kriterien auf FM-Daten beruhen (Verbräuche, Wartungen, etc.), ist sicherzustellen, dass der Auftraggeber Zugriff auf die relevanten Systeme hat. In den Verträgen sollten Datenzugriffsregelungen festgehalten sein, etwa dass der Eigentümer Einsicht in das CAFM/CMMS erhält oder regelmäßige Exporte aus dem Energiemanagementsystem.

• Integration in CAFM/CMMS: Die Arbeitsabläufe rund um LEED sollten direkt im Computer Aided Facility Management (CAFM)-System oder im Instandhaltungsmanagementsystem (CMMS) abgebildet werden. Beispielsweise können Wartungsaufträge um Felder ergänzt werden, die der Erfassung von LEED-relevanten Daten dienen (etwa Angabe der verwendeten Reinigungsmittel pro Auftrag). So wird die Sammlung der Nachweise automatisiert und ist Teil des normalen FM-Prozesses.

Alle Beteiligten – intern wie extern – müssen über vertragliche Verpflichtungen in die Pflicht genommen werden, damit die Nachhaltigkeitsziele nicht nur Absichtserklärungen bleiben, sondern im Tagesgeschäft umgesetzt und belegbar gemacht werden.

Aus einem solchen strukturierten Vorgehen resultiert am Ende eine Reihe konkreter Ergebnisse bzw. Dokumente, die das FM dem Eigentümer oder Auditor vorlegen kann. Zu den zentralen Lieferobjekten zählen:

Diese Unterlagen bilden zusammen die Grundlage für ein erfolgreiches Nachhaltigkeits-FM nach LEED. Sie erlauben es dem Facility Manager, jederzeit den Überblick zu behalten: Welche Anforderungen gelten, wo stehen wir, was ist als Nächstes zu tun? Gleichzeitig schaffen sie Transparenz für Eigentümer und Auditoren und demonstrieren professionalisiertes Nachhaltigkeitsmanagement im Gebäudebetrieb.