BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

BREEAM bietet unterschiedliche Zertifizierungsschemata, die jeweils auf bestimmte Projektarten und Lebenszyklusphasen zugeschnitten sind. Die Auswahl des passenden Schemas richtet sich nach dem Projekttyp und stellt sicher, dass die Bewertungskriterien zur Situation passen.

Die Standards werden vom Building Research Establishment (BRE) herausgegeben. In Deutschland (sowie Österreich und Schweiz) erfolgt die Umsetzung über angepasste Systeme („BREEAM DE/AT/CH“), betreut durch den TÜV SÜD (DIFNI) als nationale Systemvertretung. Die Auswahl des richtigen Schemas hängt vom Projektkontext und dem angestrebten Zertifizierungsweg ab und stellt sicher, dass FM-relevante Aspekte passend berücksichtigt werden.

BREEAM nutzt ein Punkte- bzw. Credit-System, um die Nachhaltigkeitsleistung zu quantifizieren. Unterschiedliche Themenbereiche (Kategorien) enthalten einzelne Kriterien, für deren Erfüllung jeweils Credits (Punkte) vergeben werden. Jede Kategorie geht mit einer bestimmten Gewichtung in die Gesamtscore ein – das heißt, ein Punkt in einer höher gewichteten Kategorie beeinflusst die Gesamtbewertung stärker als in einer weniger gewichteten. Die erreichten Punkte aller Kategorien werden zu einer Gesamtpunktzahl addiert, aus der sich das Zertifizierungsniveau ergibt. BREEAM verfolgt dabei einen „Balanced Scorecard“-Ansatz: Schwächen in einem Bereich können bis zu einem gewissen Grad durch Stärken in einem anderen kompensiert werden. Allerdings müssen dabei die vorgeschriebenen Mindestanforderungen (siehe Abschnitt 3.3) für höhere Zertifizierungsstufen erfüllt sein.

Die genauen Schwellenwerte können je nach BREEAM-Schema und Version variieren. Maßgeblich sind stets die Vorgaben des aktuellen technischen Handbuchs der jeweiligen Zertifizierung.

Zusätzlich zur reinen Punktzahl fordert BREEAM für bestimmte Zertifizierungsniveaus die Erfüllung verpflichtender Mindeststandards. Diese sogenannten Muss-Kriterien sind für einzelne Kategorien oder Themenbereiche definiert. Beispielsweise kann vorgesehen sein, dass für ein „Excellent“-Rating bestimmte Mindestleistungen im Energie- oder Wassermanagement erreicht werden müssen, unabhängig von der Gesamtpunktzahl. Solche Mindestanforderungen stellen sicher, dass ein hohes Rating nur vergeben wird, wenn in zentralen Nachhaltigkeitsaspekten keine gravierenden Defizite bestehen. Die konkreten Pflichtkriterien sind in den jeweiligen BREEAM-Handbüchern pro Schema und Version festgelegt und müssen von allen Projektbeteiligten – insbesondere vom FM in der Betriebsphase – zwingend beachtet werden.

In der Design Stage-Bewertung wird die Nachhaltigkeitsperformance auf Basis der Planungsunterlagen prognostiziert und zertifiziert (Interim-Zertifikat). Nach Abschluss der Bauausführung erfolgt in der Post-Construction Stage die endgültige Zertifizierung, bei der ein Auditor prüft, ob alle zugesagten Kriterien tatsächlich umgesetzt wurden. Diese zweistufige Vorgehensweise stellt sicher, dass Nachhaltigkeitsaspekte von Anfang an eingeplant und am Ende überprüft sind, was für das FM eine hohe Transparenz über die gebäudebezogenen Nachhaltigkeitsleistungen schafft.

BREEAM unterteilt seine Anforderungen in verschiedene Nachhaltigkeitskategorien, in denen thematisch verwandte Credits gebündelt sind. Jede Kategorie deckt einen zentralen Aspekt der Gebäudeperformance ab, sodass zusammen ein ganzheitliches Nachhaltigkeitsprofil bewertet wird.

Einzelne BREEAM-Versionen können zusätzliche Kategorien (z.B. Resilienz, Ressourcen) enthalten; die oben genannten sind die klassischen Kernkategorien. Jede Kategorie umfasst mehrere spezifische Bewertungskriterien („Issues“), die im Zertifizierungshandbuch definiert sind. Die Zuordnung der Verantwortung kann je nach Organisationsstruktur variieren; wichtig ist eine klare Zuweisung im FM-Team.

BREEAM verlangt eine lückenlose Dokumentation aller relevanten Nachweise, damit die Einhaltung der Kriterien auditierbar belegt werden kann. Im Facility Management sollte daher eine Dokumentationsstruktur etabliert werden, die von Anfang an nachweisorientiert ist – das heißt, jedes Kriterium (Credit) wird mit konkreten Belegen untermauert und diese werden geordnet vorgehalten. Ein erprobtes Hilfsmittel ist hierbei eine Evidenz-Matrix, die Anforderungen und Nachweise verknüpft.

Durch eine solche Matrix behält das FM den Überblick, welche Anforderungen zu welchem Zeitpunkt mit welchem Dokument erfüllt werden müssen. Sie dient als Werkzeug, um alle Beteiligten auf ihre Pflichten hinzuweisen und den Fortschritt bei der Erstellung der Nachweise zu überwachen.

• Anlagenverzeichnis und -daten: Vollständige Liste aller technischen Anlagen und Systeme (insbesondere kritische Gewerke) mit Stammdaten, Herstellernachweisen und Wartungsplänen.

• Inbetriebnahme- und Performance-Baselines: Dokumentation der Inbetriebnahmeergebnisse (z.B. Mess- und Abnahmeprotokolle) sowie definierte Ausgangskennwerte für Energieverbräuche, Raumklima etc., an denen die Betriebsleistung gemessen wird.

• Monitoring-Konzept: Festgelegte Vorgehensweise zum laufenden Monitoring wichtiger Parameter (Zählerkonzept, aufgeschaltete Messpunkte in der Gebäudeleittechnik, Reporting-Frequenz und Verantwortlichkeiten für Datenauswertung).

• Wartungs- und Instandhaltungsstrategie: Geplanter präventiver Wartungsplan (PPM) inklusive aller vorgeschriebenen Prüfungen (z.B. Brandschutz, Aufzüge) sowie Qualifikationsanforderungen für internes Personal und Dienstleister, um die Anlageneffizienz zu sichern.

Ein umfassendes Übergabepaket stellt sicher, dass das FM-Team alle nötigen Informationen besitzt, um die BREEAM-Vorgaben im täglichen Betrieb umzusetzen. Es bildet die Basis für Audits und künftige Rezertifizierungen, da alle relevanten Nachweise geordnet vorliegen.

Nach Erhalt des BREEAM-Zertifikats liegt es in der Verantwortung des Facility Managements, die erreichte Nachhaltigkeitsleistung im Alltag aufrechtzuerhalten und weiter zu verbessern. Dazu sind spezifische Governance-Maßnahmen im Betrieb notwendig.

Ein zentrales Element ist das laufende Monitoring aller wichtigen Nachhaltigkeitskennzahlen. So werden etwa Energie- und Wasserverbräuche gemäß den im BREEAM definierten Anforderungen regelmäßig erfasst und analysiert. Ebenso überwacht das FM Komfort-Parameter wie Innentemperaturen, Luftqualität oder Beleuchtungsstärken, um die unter Gesundheit & Wohlbefinden gesteckten Ziele einzuhalten. Werden Abweichungen von den Sollwerten festgestellt (z.B. höherer Energieverbrauch als vorgesehen oder Unterschreiten von Komfortkriterien), greift ein definierter Korrekturprozess: Zunächst wird die Ursache untersucht (z.B. Fehlfunktion einer Anlage, Nutzerverhalten), dann werden Korrekturmaßnahmen ergriffen (Reparaturen, Anpassungen der Steuerung, Sensibilisierung der Nutzer) und anschließend wird überprüft, ob die Maßnahmen erfolgreich waren. Diese PDCA-Schleife (Plan-Do-Check-Act) stellt sicher, dass das Gebäude kontinuierlich im Sinne der BREEAM-Vorgaben betrieben wird und Verbesserungsmöglichkeiten erkannt werden.

Gebäude sind dynamische Assets – im Laufe des Betriebs kommt es zu Veränderungen, sei es durch Modernisierungsprojekte, Mieterwechsel oder den Austausch von technischen Systemen. Um die BREEAM-Qualität langfristig zu sichern, muss das FM ein strukturiertes Änderungsmanagement etablieren. Dabei wird vor jeder wesentlichen Änderung geprüft, welche Nachhaltigkeitskriterien davon betroffen sein könnten. Zum Beispiel: Eine Grundrissänderung oder neue Nutzung könnte das Tageslichtniveau oder die Belüftung beeinflussen; der Austausch einer Klimaanlage kann Effizienzwerte oder Kältemittelpotenziale verändern. Solche Vorhaben sind im Lichte der BREEAM-Anforderungen zu bewerten und ggf. sind zusätzliche Maßnahmen zu ergreifen, um die Konformität zu wahren (z.B. Auswahl eines gleichwertig effizienten Geräts, erneute Inbetriebnahme-Messungen). Alle Änderungen und die dazugehörigen Dokumente (Pläne, Nachweise, Genehmigungen) sollten in der BREEAM-Dokumentation nachgeführt werden. Gegebenenfalls ist – abhängig vom Zertifizierungsschema oder vertraglichen Vereinbarungen – eine Nachzertifizierung oder ein Update der BREEAM-Bewertung notwendig, insbesondere bei größeren Refurbishments. Durch konsequentes Änderungsmanagement stellt das FM sicher, dass das Nachhaltigkeitsniveau des Gebäudes trotz Veränderungen erhalten bleibt und die „Grüne Qualität“ im Betrieb fortgeschrieben wird.

BREEAM-Aspekte sollten nicht nur im Bauprojekt, sondern auch in der Betriebsführungsphase vertraglich und organisatorisch verankert werden. Insbesondere bei der Vergabe von FM-Leistungen ist darauf zu achten, Nachhaltigkeitskriterien in Verträgen und Leistungsbeschreibungen zu integrieren.

Durch solche vertraglichen Vereinbarungen stellt das FM sicher, dass auch externe Leistungserbringer aktiv zur Einhaltung der BREEAM-Ziele beitragen. Jeder Dienstleister wird damit zu einem wichtigen Partner im Nachhaltigkeitsmanagement des Gebäudes.

Neben den Vertragsklauseln ist ein effektives Reporting-System mit den Dienstleistern entscheidend. Das FM sollte klare KPI-Vorgaben (Key Performance Indicators) vereinbaren, die die Nachhaltigkeitsleistung messbar machen – zum Beispiel Anteil ökologischer Reinigungsmittel, Prozentsatz recycelter Abfälle, Anzahl der Störmeldungen behoben innerhalb vorgegebener Frist, etc. Die Dienstleister berichten diese Kennzahlen in festgelegten Intervallen (monatlich, quartalsweise) an das FM. Dadurch entsteht ein kontinuierlicher Datenstrom, der es dem FM erlaubt, die Performance zu überwachen und bei Abweichungen früh gegenzusteuern.

Ergänzend dazu empfiehlt es sich, regelmäßige Audits oder Überprüfungen durchzuführen – entweder intern durch das FM-Qualitätsmanagement oder extern beauftragte Audits. Dabei wird kontrolliert, ob die dokumentierten Verfahren und Nachweise tatsächlich den BREEAM-Anforderungen entsprechen und gelebt werden. Diese Überprüfungen halten alle Beteiligten für die Einhaltung sensibilisiert und garantieren, dass das Gebäude jederzeit „audit-ready“ ist, falls ein Re-Zertifizierungsprozess oder ein externes ESG-Audit ansteht. Letztlich unterstützt dieses Vorgehen eine Kultur der kontinuierlichen Verbesserung und stärkt die Glaubwürdigkeit der Nachhaltigkeitszertifizierung im Betrieb.