VdS Schadenverhütung GmbH
Facility Management: Organisationsentwicklung » Normen » VDS
Bedeutung der VdS Schadenverhütung für das FM und dessen Umsetzung
Die VdS Schadenverhütung GmbH entwickelt Richtlinien auf Grundlage von Schadenserfahrungen und Forschungsergebnissen, um technische und organisatorische Anforderungen für Brandschutz, Sicherheitstechnik und Schadenverhütung zu definieren. Diese Richtlinien formulieren prüfbare Schutz‑ und Qualitätsanforderungen für Produkte, Anlagen und Dienstleistungen und werden von Versicherern und der Industrie anerkannt. Für Betreiber von Gebäuden und Anlagen im Facility‑Management sind VdS‑Richtlinien deshalb besonders wertvoll, weil sie versicherungsseitige Schutzanforderungen in klare Vorgaben übersetzen. Sie erleichtern die Auswahl, den Betrieb und die Instandhaltung von Brandmeldeanlagen, Löschanlagen und Sicherheitssystemen und unterstützen bei der Auditierbarkeit gegenüber Versicherern und Behörden.
- Bedeutung
- Zuverlässigkeit
- Sicherheitssysteme
- Instandhaltungssteuerung
- Organisation
- Nachweisführung
- Vertragsspezifikation
- Zusammenfassung
Bedeutung für die Ausrichtung der FM‑Prozesse am Schadenverhütungsziel
Facility‑Management steht in der Verantwortung, Unternehmensfortführung, Schutz von Vermögenswerten und Sicherheit der Nutzer zu gewährleisten. VdS‑Richtlinien richten den Blick konsequent auf das Vermeiden und Begrenzen von Schäden durch Brand, Rauch, Löschwasser, Einbruch, Vandalismus und Betriebsunterbrechung. Durch diese Ausrichtung decken sich VdS‑Vorgaben mit der FM‑Aufgabe, Gefährdungen frühzeitig zu erkennen und Maßnahmen für die Geschäftskontinuität zu etablieren.
VdS‑Richtlinien regeln unter anderem:
die erforderliche Schutzstufe, die Auswahl von Komponenten und die Konfiguration von Systemen (z. B. Zuordnung von Brandmeldern und Löschanlagen zu Schutzzielen),
die Tiefe von Wartung und Inspektion sowie die Qualifikation der ausführenden Firmen,
die Qualität der Dokumentation und die Verfügbarkeit von Nachweisen,
die Akzeptanz von Risiken und die Versicherungsbedingungen.
Bedeutung für Versicherbarkeit und Risikoakzeptanz
Versicherer und betriebliche Risikomanager nutzen VdS‑Richtlinien häufig als Bewertungsmaßstab für akzeptables Risiko. Für das FM bedeutet dies, dass die Erfüllung von VdS‑Vorgaben die Versicherbarkeit von Gebäuden beeinflusst. VdS‑Richtlinien regeln unter anderem:
Bedeutung für die zuverlässige Detektion und Alarmierung
Brandmelde‑ und Brandmeldeanlagen müssen jederzeit funktionsbereit sein, weil sie ein integraler Bestandteil des baulichen Brandschutzkonzeptes sind. Die VdS‑Richtlinien, insbesondere VdS 2095, konkretisieren und ergänzen die DIN 14675 und DIN VDE 0833 um praxisnahe und versicherungsrelevante Anforderungen. Sie unterstützen FM‑Verantwortliche bei der Sicherstellung:
einer kontrollierten Anlagenverfügbarkeit mit Überwachung auf Störungen und geeigneter Reaktion,
der funktionalen Integrität der Alarmierungswege und Schnittstellen (z. B. zur Feuerwehr, zu technischen Anlagen),
klarer Verantwortlichkeiten für Betrieb und Eskalation. Die Betreiberpflichten sehen eine ingewiesene Person BMA vor, die ständig vor Ort ist und die Anlage bedient, sowie eine sachkundige Person BMA, die vierteljährliche Inspektionen durchführt.
Bedeutung für Löschanlagen und Schadensbegrenzung
Automatische Löschanlagen (Wasser‑ und Gaslöschanlagen oder Speziallöschsysteme) sind oft Voraussetzung für die Nutzung von Gebäuden. Die VdS fordert, dass diese Systeme jederzeit betriebsbereit sind und dass bei geplanten oder ungeplanten Abschaltungen Ersatzmaßnahmen eingeleitet werden. Für das FM ergibt sich daraus:
Bedeutung für eine konsistente Schutzqualität in der Einbruchprävention
VdS‑Richtlinien für Einbruch‑ und Überfallmeldeanlagen (VdS 2311) und die von BHE/VdS herausgegebenen Betreiberinformationen legen strukturierte Anforderungen an Planung, Installation, Betrieb und Instandhaltung fest. Sie definieren Schutzklassen, Komponentenqualität, Zuverlässigkeit und Sabotageschutz. Für das FM bedeutet dies:
Auswahl von Anlagen entsprechend der Risikoanalyse (Systemklassen A–C) und Installation durch VdS‑zertifizierte Fachfirmen,
verpflichtende Schulung des Betreibers und Führen eines Betriebsbuches; der Betreiber muss regelmässige Funktionsprüfungen durchführen und alle Ereignisse dokumentieren,
Berücksichtigung baulicher und organisatorischer Voraussetzungen (mechanische Sicherung der Gebäudehülle, Vermeidung von Fehlalarmen durch sauberen Zustand von Bewegungsmeldern und korrekte Scharfschaltung).
Bedeutung für die Schnittstellen zum Gebäudebetrieb
Sicherheitssysteme sind nur zuverlässig, wenn die benötigten Schnittstellen (Stromversorgung, Telekommunikation, Netzwerke, Türen, Gebäudeautomation) stabil sind. VdS‑Richtlinien klären die Verantwortlichkeiten zwischen FM, IT und Sicherheitstechnik bezüglich:
Systemgrenzen und Zuständigkeiten (wer betreibt welche Komponenten und übernimmt welche Instandhaltung),
Überwachung und Störungsbehandlung sowie Eskalationsprozesse,
kontrollierten Änderungen (z. B. bei Umbauten oder Modernisierungen), um eine Verschlechterung der Schutzstufe zu vermeiden. Änderungen der Telekommunikationsinfrastruktur sind mit der Fachfirma abzustimmen.
Bedeutung für „auditfähige“ Wartungs‑ und Prüfstrukturen
VdS‑Richtlinien ermöglichen die Übersetzung von Schutzanforderungen in messbare FM‑Leistungen. Dazu gehören:
periodische Inspektions‑ und Wartungspläne basierend auf Normen (z. B. DIN 14675, DIN 14677, DIN 31051); Brandmeldeanlagen sind vierteljährlich zu prüfen und jährlich zu warten,
definiertes Prüfprogramm und Funktionsproben; bei Feststellanlagen sieht DIN 14677 alle drei Monate eine Sichtprüfung und jährlich eine Wartung vor,
Dokumentationsstandards wie Betriebsbücher, Prüfprotokolle, Mängelregister und Eskalationsberichte,
System zur Priorisierung von Mängeln und definierte Fristen zur Behebung.
Bedeutung für die Reduktion von Variabilität zwischen Dienstleistern und Standorten
In FM‑Modellen mit ausgelagerten Leistungen sorgt VdS für eine einheitliche Definition dessen, was „ordnungsgemäße Wartung“ bedeutet. Nur Fachfirmen mit VdS‑Zertifizierung dürfen VdS‑Anlagen errichten und instand halten. Dies reduziert Qualitätsstreuungen zwischen Dienstleistern, senkt das Risiko von Fehlfunktionen und schafft Vergleichbarkeit über verschiedene Standorte.
Bedeutung für klare Betriebsrollen
Sichere Brand‑ und Gefahrenmeldeanlagen erfordern nicht nur Technik, sondern auch eine klare Organisation. VdS‑Vorgaben unterstützen FM bei der Definition von:
Verantwortlichkeiten für Betrieb, Überwachung und Eskalation (z. B. ingewiesene Person BMA, sachkundige Person BMA, betriebliche Brandschutzbeauftragte),
Management von Beeinträchtigungen: Geplante Abschaltungen oder Umgehungen müssen anhand einer Gefährdungsbeurteilung vorbereitet, Ersatzmaßnahmen (Brandwache, temporäre Abschottungen) getroffen und die Wiederherstellung dokumentiert werden,
Dokumentations‑ und Kommunikationspflichten; alle Ereignisse und Fehlermeldungen sind im Betriebsbuch festzuhalten und umgehend an die Fachfirma zu melden.
Bedeutung für Beeinträchtigungs‑ und Änderungsmanagement
Bauarbeiten, Modernisierungen oder Umbauten führen häufig zu Beeinträchtigungen an Sicherheits‑ und Brandschutzanlagen. Die vfdb‑Richtlinie 14‑05 betont die Unterscheidung zwischen geplanten und ungeplanten Stilllegungen und fordert eine systematische Vorgehensweise. Für das FM bedeutet dies:
bei geplanten Arbeiten vorherige Risikoabschätzung, Abstimmung mit Versicherer und Behörden, festgelegte Ersatzmaßnahmen und klare Wiederinbetriebnahmeprozedur,
bei ungeplanten Ausfällen (Störung, Defekt) vordefinierte Reaktionspläne, Meldung an verantwortliche Stellen und schnelle Behebung durch qualifizierte Fachfirmen,
Sicherstellung, dass die Schutzstufe trotz Änderungen erhalten bleibt; dies wird durch Prüfungen und Abnahmen (z. B. durch staatlich anerkannte Sachverständige oder VdS‑Sachverständige) gewährleistet.
Bedeutung zur Demonstration des „kontrollierten Betriebs“
Bei Ereignissen wie Bränden, Täuschungsalarmen oder Sicherheitsvorfällen steht die Frage im Raum, ob die Anlagen ordnungsgemäß betrieben und gewartet wurden. VdS betont deshalb die Notwendigkeit einer lückenlosen Nachweisführung. Dazu gehören:
Nachvollziehbarkeit von Wartungen und Prüfungen durch dokumentierte Arbeitsnachweise und Prüfberichte,
Dokumentation von Störungen und deren Behebung,
Nachweise über Verfügbarkeit und Betriebsbereitschaft (z. B. Protokolle der automatischen Überwachung der Zustände).
Bedeutung für Versicherer und Anspruchsdurchsetzung
Im Schadenfall entscheiden Qualität und Vollständigkeit der Nachweise darüber, ob Versicherungsleistungen anerkannt werden. VdS‑konforme Dokumentation erhöht die Glaubwürdigkeit des Betreibers und reduziert Streitigkeiten, ob Betreiberpflichten erfüllt wurden. Insbesondere fordern Versicherer häufig VdS‑gerechte Planung, Installation und Wartung als Versicherungsbedingung.
Bedeutung der VdS für Beschaffung und Vertragsspezifikation
Die folgenden Punkte zeigen typische Beschaffungsbedürfnisse des FM, weshalb VdS‑Vorgaben wichtig sind, und welche Elemente in Leistungsbeschreibungen aufgenommen werden sollten:
| Beschaffungsbedürfnis im FM | Warum VdS wichtig ist | Typische FM‑Spezifikationen |
|---|---|---|
| Schutzniveau und Anlagenkonzept definieren | VdS liefert strukturierte Schutzziele und Risikoklassen; ohne diese wäre schwer festzulegen, wie viele Melder oder welche Löschtechnik benötigt werden. | Festlegen der Schutzklasse (z. B. EMA‑Klasse B), Komponenteneinsatz (zertifizierte Detektoren), Systemarchitektur und Schnittstellen zur Gefahrenmeldeanlage. |
| Wartungsumfang standardisieren | VdS definiert Prüfintervalle, Prüfumfang und Anforderungen an Fachfirmen. Dies verhindert „Über‑“ oder „Unterwartung“. | Servicebeschreibungen mit Prüfprogrammen, Inspektionsfrequenzen, Prüf‑ und Wartungsprotokollen und Anforderungen an die Qualifikation der Instandhaltungspartner. |
| Kompetenz der Auftragnehmer steuern | Nur VdS‑zertifizierte Fachfirmen dürfen bestimmte Anlagen errichten und warten. Das reduziert Risiken durch Fehlplanung oder unsachgemäße Arbeiten. | Qualifikationsnachweise (z. B. VdS‑Zertifikat 3407), Anforderungen an Fachkräfte (DIN 14675‑2), Abnahme‑ und Funktionsprüfungen mit Zeugen. |
| Beeinträchtigungen managen | VdS‑Richtlinien nennen Erwartungen an sichere Übergangsmaßnahmen und Wiederherstellung. | Erlaubnisverfahren für vorübergehende Abschaltungen, definierte Ersatzmaßnahmen (Brandwache), Freigabe‑ und Rückmeldungen, dokumentierte Wiederinbetriebnahme. |
| Auditfähigkeit gewährleisten | VdS‑Konformität erleichtert die Nachweisführung gegenüber Versicherern und Behörden. | Führen von Betriebsbüchern, Prüfprotokollen, Mängelregistern, Eskalationsjournalen; Bereitstellung von Unterlagen für interne/ externe Audits. |
Zusammenfassung – Die Bedeutung der VdS im Facility‑Management
Die VdS Schadenverhütung GmbH stellt im Facility‑Management ein risiko‑ und versicherungsorientiertes Rahmenwerk bereit, das die Zuverlässigkeit von Brand‑ und Sicherheitssystemen im realen Betrieb stärkt. VdS‑Richtlinien helfen, messbare Anforderungen zu definieren, Wartungsqualität zu vereinheitlichen, Veränderungen und Beeinträchtigungen sicher zu steuern und auditfeste Nachweise zu führen. Somit unterstützt VdS das Facility‑Management dabei, Menschen, Sachwerte und die Kontinuität von Prozessen zu schützen und gleichzeitig die Governance gegenüber Versicherern, Sachverständigen und Stakeholdern zu untermauern.