DIN EN 15221-6:2011-12: Flächenbemessung im Facility Management
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DIN EN 15221‑6:2011‑12 Flächen- und Raummessung im Facility Management
DIN EN 15221‑6:2011‑12 schafft eine gemeinsame europäische Grundlage für die Planung und Auslegung im Facility Management, insbesondere für das Flächenmanagement und die Finanzbewertung, und dient als Werkzeug für Benchmarking. Die Norm gilt für die Flächen- und Raummessung in bestehenden Gebäuden (Eigentums- oder Mietobjekte) ebenso wie in Gebäuden, die sich in Planung oder Bau befinden. Sie definiert einen Rahmen zur Erfassung von Flächen innerhalb von Gebäuden und von Außenanlagen. Dabei enthält sie klare Begriffe und Definitionen sowie Verfahren zur Bestimmung horizontaler Grundflächen und von Rauminhalten (Volumen) in Gebäuden bzw. Gebäudeteilen unabhängig von deren Funktion.
Leistungskennzahlen und Servicevereinbarungen im FM
- Anwendungsbereich
- Normative Verweisungen
- Begriffe und Definitionen
- Flächenmessung von Gebäuden
- Flächenmessung außerhalb
- Anhänge
Anwendungsbereich
DIN EN 15221‑6 legt fest, dass ihre Vorgaben auf alle Arten von Immobilien anzuwenden sind – ob im Bestand (eigentums- oder mietobjektbezogen) oder im neu geplanten bzw. errichteten Gebäudebereich. Ziel ist ein einheitliches Flächen- und Raummesssystem, das als Grundlage für Planung, Flächensteuerung, Budgetierung und Benchmarking im FM dient. Durch standardisierte Messverfahren und -begriffe wird sichergestellt, dass Flächenkennwerte (beispielsweise m² pro Arbeitsplatz oder Gesamtnutzfläche) zwischen Standorten und Portfolien vergleichbar sind. Diese Konsistenz unterstützt sowohl das Flächencontrolling als auch finanzielle Entscheidungen sowie Planungsaufgaben und Benchmarking zwischen Objekten.
Normative Verweisungen
EN 15221‑6 verweist für Begriffe und Definitionen auf andere, verbindliche Standards. So gelten die Terminologien und Definitionen aus EN 15221‑1:2006 „Facility Management – Begriffe und Definitionen“ uneingeschränkt. Durch die Einbindung dieser Quellennorm werden Fachbegriffe im Sinne des FM-Vokabulars konsistent verwendet. Ferner empfiehlt die Norm im Rahmen eines FM-Dokumentationssystems undatierte Verweise auf Normen, sodass stets auf die aktuellste Fassung zurückgegriffen wird. In der Regel sind darüber hinaus Architektur- und Bauflächen-Standards wie DIN 277 (Berechnung von Gebäudeflächen und Rauminhalten) anzuwenden. In jedem Fall soll durch die Normverweise sichergestellt werden, dass Messmethoden und Begriffe stets auf aktuell gültigen Regelwerken beruhen.
EN 15221‑6 legt detailliert fest, wie Messwerte einheitlich zu erheben sind und welche Einheiten zu verwenden sind, um Vergleichbarkeit sicherzustellen:
Einheiten: Einheitlicher Gebrauch metrischer SI-Einheiten ist festgelegt. Abstandsmaße (Längen) sind in Meter (m) anzugeben, Flächen in Quadratmetern (m²). Volumina sind in Kubikmetern (m³) zu erfassen. Dadurch sind Flächendaten verschiedener Gebäudeportfolios direkt vergleichbar.
Abstand (Längenmessung): Längen werden als kürzeste Distanz zwischen den jeweiligen Messpunkten bestimmt. Zum Beispiel wird die Länge eines Flurs zwischen zwei Wandkanten gemessen. Diese linearen Maße dienen z. B. der genauen Abgrenzung von Gebäudeteilen oder der Festlegung von Messbasen.
Fläche (Grundflächenmessung): Horizontale Grundflächen werden stets auf der Oberkante des Fertigfußbodens ermittelt. Jede Geschossebene wird separat betrachtet, d. h. die Fläche eines Geschosses (Fußbodenebene) wird eigenständig gemessen. Variierende Raumhöhen beeinflussen die Horizontalmaßnahme nicht. Die so ermittelten Flächen bilden die Basis für Flächenbedarf, Flächennutzungsquoten und Leistungsvergleiche.
Volumen (Rauminhalte): Falls erforderlich, werden Volumina analog ermittelt (z. B. Raumvolumen zur Heizlast- oder Kapazitätsplanung). Die Norm bietet hierfür keine gesonderte Höhe-Definition, da sie primär horizontale Flächen in den Fokus stellt. In der Regel errechnen FM-Tools Volumen aus der gemessenen Fläche multipliziert mit der Raumhöhe. Der in EN 15221‑6 behandelte Rauminhalt dient etwa der Planung technischer Anlagen, Belüftung oder Lagerkapazität.
Diese standardisierten Messverfahren ermöglichen es, Flächendaten präzise zu erfassen und auf dieser Basis Flächenkostenmodelle oder Benchmarks aufzubauen. Beispielsweise lassen sich mit einheitlichen Einheiten Flächenvergleiche über Standorte hinweg oder Flächenkennzahlen (Fläche pro Mitarbeiter, Miete pro m², etc.) einheitlich berechnen.
Rahmen der Flächenmessung von Gebäuden
EN 15221‑6 definiert ein hierarchisches Modell zur Flächenmessung, das von der Gebäude- über die Geschoss- bis zur Raumeinheit reicht. Grundsätzlich wird jede Geschossebene eines Gebäudes separat betrachtet, um klare Roll-ups von Flächenkennzahlen zu ermöglichen. Diese Hierarchie gewährleistet vergleichbare Ergebnisse auf jeder Ebene (z. B. Gesamtgebäudefläche, Geschossfläche, Raumfläche). In der FM-Praxis folgt daraus, dass Flächen für Controlling und Reports konsistent addiert und segmentiert werden können.
Überblick der Flächenkennzahlen (EN 15221‑6)
| Kennziffer (Abk.) | Normbegriff | FM-Interpretation (Grundlage) |
|---|---|---|
| LA | Ebenenfläche (Level Area) | Gesamte Fußbodenfläche einer Ebene; Basis für Geschossaufbau |
| NLA | Unverwendbare Grundfläche (Non-functional Level Area) | Flächenanteile einer Ebene ohne primäre Nutzung (z. B. Baukerne, Schächte) |
| GFA | Brutto-Grundfläche (Gross Floor Area) | Summe aller Grundflächen einer Ebene; Gesamtfläche inklusive Wandaufwand |
| ECA | Außenwand-Konstruktions-Grundfläche (Exterior Construction Area) | Flächenanteil, der durch Außenwandkonstruktionen eingenommen wird; wird bei Netto-/Brutto-Umrechnung abgezogen |
| IFA | Innen-Grundfläche (Internal Floor Area) | Innenfläche je Ebene (Bruttofläche minus Außenwände); nutzbare Ebene ohne Außenwandstärke |
| ICA | Innenwand-Konstruktions-Grundfläche (Interior Construction Area) | Flächenanteil durch Innenwandkonstruktionen (tragende Wände); wird bei Netto-Berechnung berücksichtigt |
| NFA | Netto-Grundfläche (Net Floor Area) | Geschossfläche ohne Konstruktionen (Brutto – Innenwand-Fläche); Grundlage für Nutzflächen zuordnen |
| PWA | Trennwand-Grundfläche (Partition Wall Area) | Fläche der nicht tragenden Trennwände; wird von der Nettofläche abgezogen |
| NRA | Netto-Raumfläche (Net Room Area) | Summe aller Raumflächen bis an Innenwände; (NGF – Trennwände); Raumflächen-Basis im Workplace-Management |
| TA | Technikfläche (Technical Area) | Teil der Netto-Raumfläche, bestimmt durch technische Nutzungen (z. B. Aufzugsräume, haustechnische Räume) |
| CA | Verkehrsfläche (Circulation Area) | Teil der Netto-Raumfläche für Verkehrswege (Treppen, Flure) innerhalb eines Geschosses |
| AA | Sanitärfläche (Amenity Area) | Teil der Netto-Raumfläche für sanitäre Einrichtungen und Serviceflächen (z. B. WC, Puffer) |
| PA | Nutzfläche (Primary Area) | Fläche für die Kernaktivitäten; z. B. Büros, Werkstattflächen – ohne Sanitäreinheiten, Technik und Verkehr |
Diese Kennziffern sind so aufgebaut, dass sich alle Ebenen- und Raumflächen einheitlich klassifizieren und aufaddieren lassen. Beispielsweise ergibt sich aus Ebenenfläche (LA) abzüglich unverwendbarer Flächen (NLA), ECA und ICA die Netto-Grundfläche (NFA). Innerhalb eines Geschosses wird dann die Netto-Grundfläche weiter in Teilflächen wie TA, CA, AA und PA aufgeteilt. Durch diese klaren Definitionen kann das Facility Management Flächen hierarchisch auswerten und etwa Flächenkosten oder Leistungskennzahlen aufgeschlüsselt darstellen.
Flächenmessung außerhalb von Gebäuden
Neben Innenflächen berücksichtigt DIN EN 15221‑6 auch Außenflächen auf dem Grundstück. Abschnitt 6 führt hierfür spezielle Begriffe ein. Beispielsweise wird die Grundstücksfläche als die Gesamtfläche definiert, die durch die Grenzen eines Grundstücks markiert ist. Zu den Außenflächen zählen etwa Parkplätze, Verkehrswege, Hof- oder Grünflächen. EN 15221‑6 gibt zwar nur wenige Beispiele, legt jedoch nahe, dass auch diese Flächen konsequent klassifiziert werden sollen, um Standort-Vergleiche zu ermöglichen. In der Praxis werden Außenbereiche oft analog nach DIN 277 oder ÖNORM B 1800 in Nutzungsarten (Parkplatzfläche, Verkehrsfläche, Grünfläche etc.) unterteilt. Ziel ist eine konsistente Flächenbilanz für das gesamte Areal: Die Summe aller Innen- und Außenflächen eines Standorts kann so ohne Lücken abgebildet werden.
DIN EN 15221‑6 enthält mehrere Anhänge, die die Anwendung vertiefen:Anhang A (normativ): Flächenmatrix – Eine strukturierte Matrix, die alle nach Abschnitt 5 definierten Flächenkennzahlen in Beziehung setzt. Diese Matrix dient als Klassifizierungsras
Anhang A (normativ): Flächenmatrix – Eine strukturierte Matrix, die alle nach Abschnitt 5 definierten Flächenkennzahlen in Beziehung setzt. Diese Matrix dient als Klassifizierungsraster für Flächenmanagement-Prozesshandbücher.
Anhang B (normativ): Weitere Darstellungen – Zusätzliche schematische Abbildungen für Sonderfälle (z. B. Atrium, Dachterrassen). Sie helfen, ungewöhnliche Gebäudebereiche nach den Normdefinitionen korrekt zu erfassen.
Anhang C (informativ): Beispiele für Unterkategorien – Beispiellisten für Unterteilungen von Technikflächen, Verkehrsflächen, Sanitärflächen und Nutzflächen. Diese Beispiele unterstützen die einheitliche Kategorisierung in der Praxis, indem typische Raumfunktionen einzelnen Flächenkategorien zugeordnet werden.